2010年2季度宁波房地产写字楼租赁市场.docVIP

2010年2季度宁波房地产写字楼租赁市场分析 去年住宅市场的异常火爆，反衬出写字楼市场的相对平和。自今年1月开始，国家连续打出重拳来抑制住宅的高房价，于此同时，宁波经济尤其是外贸经济的复苏和房地产发展面临的自身结构调整使得商业地产市场尤其是写字楼市场悄悄发生了较大变化。 ??? 第二季度写字楼市场由于新政的影响，整体市场环境向好。而且随着经济复苏企业的写字楼品质需求上升，品质高的甲级写字楼和新落成的大厦为企业发展壮大更新换代的首选，此类写字楼整体空置率持续下降，例如银亿时代广场自2009年中交付以来，租金和入驻率稳步上升；而银晨国际从交付不到一年的时间，A座入驻率就达到了95%以上，B座租赁情况也非常良好；东城国际也在差不多的时间内入驻率达到了90%左右。 一、写字楼租赁市场渐入淡季 受宏观调控政策影响，部分投资者转而关注商业物业市场，带动了宁波写字楼资本值稳步上升。据沃德房产专业人士分析，无论是中心城区还是南部商务区以及东部新城，写字楼的投资价值正显现良好的势头，可是，由于夏季的到来，写字楼租赁市场的传统淡季效应开始慢慢显现。 1、成交走势 由于季节的关系，第二季度租赁市场的成交量变化比较明显。 第二季度沃德房产四区域租赁成交情况 第二季度沃德房产租赁成交量情况 ??? 由于渐渐进入夏季的关系，第二季度宁波写字楼租赁成交量呈“下滑线”型。据沃德房产数据显示，第二季度成交量比第一季度成交量环比下降了20%左右。而第二季度中，以四月份的成交量为最高，五月和六月的成交量持续下滑。五月的成交量仅为与四月的一半；六月较五月份相比下滑12%，与四月相比下滑幅度高达60%。 2、租金走势 海曙区小部分写字楼租金较年后旺季略有下降，大部分写字楼租金变化不大，且一些高品质的成熟大楼租金均有稳定小幅上涨的趋势。 例如月湖银座50平左右的小面积实际成交租金从1.7元/平/天回落到本季度1.64元/平/天左右，这主要是因为第一季度新年后新注册新成立的公司较多，造成小面积比较抢手。 像汇金大厦和银泰国际这样集地段、商圈、品质于一体的优质大楼租金居高不下，汇金大厦的租金均价基本稳定在2.4元/平/天左右，银泰国际的租金基本稳定在2.7元/平/天左右。 银亿时代广场随着入驻率的不断提高以及月湖盛园效应，实际成交租金也基本稳定在1.7~1.8元/平/天左右。 江东中心区无论成熟写字楼还是新兴写字楼租金都保持基本稳定。 江东中心区一些比较成熟的楼盘例如嘉汇国贸、利时大厦等租金都与第一季度基本相同。其中嘉汇国贸A座实际成交租金在1.8~ 2.0元/平/天左右，兴业大厦在1.9~2.0元/平/天之间，东海曙光在1.7~1.8元/平/天之间，会展中心在1.3~1.4元/平/天之间。 而像天润商座、第五大道等比较新的大楼租金也基本维持在第一季度的水平，这跟江东中心区已经成熟的商务氛围有很大的关系。像天润商座由于基本是白坯，因此租金在1.8元/平/天左右，而与之相近的第五大道租金在1.5元/平/天左右. 高新区大部分写字楼租金价格都处于较低水平，但上升势头良好。 东部新城由于大楼都是新大楼的缘故，所以整体价格相较于市中心而言比较低，但是银晨国际和东城国际凭借着自身良好的特点和崭新的优势，租金稳步上升，像银晨国际的租金已经上升到1.3元/平/天左右；东城国际更是凭借高得房率，租金上升到1.4元/平/天左右；九五国际截止第二季度，入驻率已经高达90%以上，租金也从之前的0.9元/平/天左右上升到1元/平/天以上。 鄞州区已形成氛围楼盘租金稳定，南部商务区新推出楼盘租金较低。 鄞州区已形成氛围的楼盘主要在万达商圈一代，这些楼盘借着万达广场的商务效应和大楼自身的口碑逐渐形成，租金基本没变。像广博国贸本季度租金在1.6元/平/天左右，新洲银座本季度在1.3~1.4元/平/天之间，也与第一季度没有变化。 ??? 鄞州区新推出的楼盘相较于高新区而言，租金维持在较高的水平，例如在本季度刚刚交付的宁兴汇亚国际，租金却已经达到了1.55~1.6元/平/天。南部商务区新推出的楼盘受到配套和商务氛围仍未形成的影响，租金稍微偏低，如杉杉国际大厦和利时商务大厦的租金均在1.2元/平/天左右。 3、面积选择 第二季度租赁客户不同面积询问度 从沃德房产数据显示，第二季度的客户需求面积以200平方为主。 第二季度租赁实际成交面积 ??? 从沃德房产第二季度实际成交数据显示，实际成交面积与需要面积一致，以200平方左右为主。沃德专业人士分析，第二季度较第一季度而言，成交数量有所下降，但成交面积并没有下降。即本季度100平以下的客户减少很多，但200平左右的客户增多，本季度的客户类型以中型为主。 4、区域选择 第二季度租赁实际成交各区域比重 ? 第二季度写字楼租赁市场的主力区域还是集中在海曙区和江东中