2010年6月6日常州万都·国际陶瓷装饰城项目整合营销报告.pptVIP

万都·国际陶瓷装饰城 项目整合营销报告 致：万都集团 2、市场比较价：（附价格简报） 商业地产各类投资产品不尽相同，本次将根据调研的商业项目价格区间，根据自身产品投资档次判断价格区间： 已知专业市场价格：6500—10000/㎡/年（返租前） 通过对地段、市场氛围、自身档次、商业形态的综合比较， 可初步得出项目预期价格：7000元/㎡—13000元/㎡之间 其他商业项目价格：13000—30000/㎡/年 总价范围：50万—200万之间 3、总价控制法： 商业地产作为投资产品中的一种，潜在目标客户大多为投资客户，投资门槛是衡量投资人群范围宽窄的前提，经验证明：面积小、总价低的产品去化速度快、风险低，所以本项目应差异化定价，控制2—4楼层预期热点投资区域的铺位总价在：50—70万之间，降低投资门槛，使客户面最大化，降低项目风险。 通过对租金反推、市场比较、门槛控制等方向的探讨： 本项目一期预期实收均价为：10000元/㎡ 1F实现实收均价：17000元/㎡ 2F实现实收均价：8600元/㎡ 3F实现实收均价；8500元/㎡ 4F实现实收均价；5800元/㎡ 市场攻击点三：租售策略 租售策略： 租售模式是开发商： 开发理念的反映 运营实力的体现 租售模式更是投资者： 降低投资门槛的平台 获得投资回报的保障 我们要以实现“万都、投资者、经营者”三方共赢为根本出发点，以项目实现快速销售为落脚点，结合项目自身优势和不足，大手笔挥写无人出其右的租售政策，以真正的稳健投资、稳健增值重塑投资市场标杆。 1、自营户买铺自营：（3+10模式） 买铺即送3年24%租金收益，签13年经营管理合同 客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期3年的《业主自营协议》及《自营租赁合同》并缴纳自营保证金人民币30000元/铺（开业后自动转为押金，超过3套商铺的自营保证金最高限额10万元），确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户3年24%租金收益（相当于总房款的24%）。 2、投资户买铺投资：（3+5+5模式） 前3年24%租金收益一次性返还，中间5年按合同价每年8%返还，后5年按当时市场租金收益标准分年返还，签13年委托管理合同。 客户为确定万都·国际陶瓷装饰城顺利开业并持久兴旺，投资客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期13年的《租赁委托协议》，同意将开业之日起的13年经营权无偿提供给万都·国际陶瓷装饰城委托的市场经营管理公司；为此，发展商经营管理公司将一次性支付客户前3年租金收益（返总房款的24%），第4年—第8年的5年间，开发商将以购房合同款的8%分年返还给客户，第9年—第13年的5年间，开发商将以市场实际租金标准分年返还客户，从第14年开始，投资客户可自行出租或委托万都·国际陶瓷装饰城所授权的市场经营管理公司出租，市场经营管理公司将以不低于购铺总款8%的年租金出租，具体租金以实际签署的《租赁合同》约定为准；如经营管理公司所招商商户年租金低于购铺总款8%，须经投资客户书面同意方可出租。 3、租赁户买铺租赁 “最高6个月免租，根据招商情况递减” 考虑到本项目的返租力度，投资户的返租收益和开发商的承诺支出需通过租赁户的租金收益来弥补，具体租金水平、合同年限及管理费用视万都集团的招商情况进一步拟定相应标准 市场攻击点四：诉求策略 诉求策略： 四加一整合诉求理论 为充分地整合项目资源，更好的为推广服务、为销售造势，需启动“产业-城市-品牌-项目+投资引导”的四加一整合诉求体系，以产生势不可挡、无坚不摧的杀伤力，促进项目火爆热销。 4+1宝典 城市—产业需求—万都品牌—项目+投资引导 市场攻击点五：活动策略 活动策略： 活动一般分为公关造势与直接促销2种； 商业地产项目公关造势活动采用的较多， 造势活动一般考虑因素是： 项目定位与活动档次 活动整合资源的充分性