2010年2月郑州万博二期商业规划报告下.pptVIP

* 页 单击此处编辑母版标题样式 页 单击此处编辑母版标题样式 页 单击此处编辑母版标题样式 页 基于规划需要了解大户的核心需求，从周边熟悉的针织、饰品类 大户名单中筛选出60个名单。 目标租户筛选原则 筛选原则1 筛选原则2 筛选原则3 筛选原则4 针织、饰品大户（约168个） 筛选名单（60个） 根据项目大户中心定位，选择面积需求量大，行业影响力较高的。 照顾到各商场，包括老盛和以及世贸针织大户 目前比较熟悉的，能较为真实的反应想法 至少代表一个或多个知名品牌的 大户意向深访：目标筛选方法 页 通过对大户的深入访谈，总结出不同态度的主要原因如下： 有意向进驻大户中心的主要原因 观望或无意向进驻大户中心的的主要原因 ? 商户本身有于做大做强的拓展需要，对于展贸形成的大户中心有需求。 ? 项目定位、以针织为主导业态的万博二期定位对针织类商户级具吸引力。 ? 餐饮、银行、物流等配套设施的规划。 ? 对大户中心有观望态度，从众心理强。 ? 自身经营产品特点决定，不需要上大户中心。 ? 自身经营品牌有特殊性，与品牌产品扎堆儿不利于批货。 大户意向深访：进驻意向分析 页 ? 租户认为目前火车站商圈现有大型商业业态组合、功能配比、档次及动线较为混乱，并未出现专业的功能配套齐全的专业市场，对本项目未来发展十分期待。 ? 租户现经营面积已足够，且各分店相距较近，不需要再进行扩张 ? 租户认为目前中原地区属于二级批发，建立大户中心的意识过于超前 ? 租户对未来公司政策存在担心，待政策确定后才能做决定 配套商家合作：意向进驻 页 品牌 功能/行业 进驻意向 主要原因 面积需求 类型 发展区域 苏式牛肉面 餐饮/中式快餐 有 1.本身有较强的拓展意愿。 300 中档 全国 2、看好万博二期项目的地理位置优势 阿利茄汁面 餐饮/中式快餐 有 1、未来有较强的发展意愿 100-200 中档 全国 2、认为万博二期区域优势强，有较大的发展潜力 麦当劳、肯德基、德克士 餐饮/西式快餐 有 1.有拓展意愿。 400-500 中档 全世界 2.品牌价值与项目整体规划定位相符， 3、认为项目未来发展潜力巨大。 创新 配套/物流 有 本身有较强的拓展意愿。 10㎡窗口 大型 全省 长通 配套/物流 有 有置业意向，需考虑公司政策 待定 大型 全国 中邮快递 配套/物流 有 有自身的拓展需求。 20-30 中型 全国 双汇快运 配套/物流 有 双方正在洽谈中 10-20 中型 全省 贰仟家 配套/物流 有 双方正在洽谈中 10 中型 全省 中信 配套/银行 待定 银行本身的发展规划未确定 1000 股份制 全国 浦发 配套/银行 有 二期规划图纸未确定，双方洽谈中 1500 股份制 全国 工商 配套/银行 待定 火车站商圈已有营业点，存在冲突 400-600 公有 全国 11个品牌租户有意向进驻项目，主要是由于本身有拓展计划、认为项目规划定位精准、项目所处成熟商圈、对开发商实力有信心等。 项目定位评估 第五节 页 通过对周边业态、品类需求了解的匹配性测试，快速缩小范围、找出以针织、饰品业态为主题可能的类型。 匹配 在项目楼层、业态、面积、承租条件方面，现有项目与哪些专业市场类型完全不能够匹配，哪些类型具有较高的匹配性？ 核心业态 备选品类 ? 核心业态的发展情况 ? 核心业态的市场容量 ? 测试业态的大户需求 ? 备选业态的市场容量 ? 备选业态的商户情况 ? 备选业态的需求面积 ? 备选业态的承租能力 可能的类型选择 项目定位评估：行业品类筛选 页 通过进行商户可得性测试，了解二期可获取的竞争优势及商户的进驻需求，指导二期定位设计。 对于二期大 户中心的理解 与竞争对手 吸引力比较 商户对二期进驻意向 租户需求 二期规划定位 商户招商指导 商户意向调查：目的 页 广州南丰汇（饰品） 广州长江轻纺城 郑州世贸大户中心 银基商贸城大户区 百年德化饰品城 …… ? 二级批发市场两个方向发展趋势： – 以大户为核心的、越来越强调展、贸的功能性； – 越来越强调配套设施，以满足商户和采购商，领先未来三至五年为导向； 在充分研究广场新型专业市场，结合郑州火车站商圈行业特点的基础上，将专业市场按照核心价值以及三个营销组合要素（业态组合，大户沟通，配套设施倾向性）总结定义了具有典型意义的批发市场类型供参考： 项目定位评估：商业发展趋势 页 从目标大户，业态组合，配套设施倾向性、未来需求以及消费者沟通方面来描述不同的特性。 二级批发市场 配套设施倾向性 目标大户 消费者沟通 未来需求 业态组合 项目定位评估：商业类型筛选 页 不同的营销要素内容，向消费者呈现着不同的核心价值和形态。 ?