2011岳阳天使佳园项目营销策划提案上.pptVIP

天使佳园项目营销策划提案讲义稿 本报告是严格保密的 一、市场分析 目前房产市场分析 本片区现有项目分析 结论 目前房产市场的分析： （一）全国楼市政策分析 自今年4月份以来，国家颁布了系列遏制房地产发展 的政策，影响了许多消费者的购房心理，持观望态度的 购房消费人群越来越多。自政策出台后，全国许多大城 市商品房的销售量受到了一定的影响，近段时间部分城 市的楼市明显进入了瓶颈期。 在外部环境因为新政的尺度和强度依然争论不休 时，迷失在政策风向中的购房者们已经悄然选择了一 条更为实际的道路。近段时间长沙楼市一些购房者开 始重回购房市场，高性价比带来的市场分化依然出现。 现在市场上购房者已经越来越理性，会根据自己的 实际需求来选择房子，更看好那些高性价比的楼盘。 （二）岳阳目前房地产市场销售状况 复苏，正成为长沙楼市的热门词，8月楼市，4个一线 城市普遍回暖，二三线城市出现价量齐升态势，同样包括 长沙，数字显示，8月底，长沙新房价格在中心区房源的 拉动下，均价达5546元/平方米。从新政后连续几月的表 现来看，长沙房地产市场经过一段低迷后再度实现整体价 格呈稳中有升的态势。 然而，岳阳楼市也不列外，7、8月份，岳阳新开盘的 项目取得了较好的销售业绩，如湖尚、福隆?巴陵尚都、 湘岳兰庭、龙腾华府等，2010年10月16日，滨水新境界、 天邦珍珠湾、凯旋城同时盛大开盘，全天市场总放量812 套，销售场面相当火热过半的房源在一天之内一抢而光。 这说明了岳阳房产市场的刚性需求是较大的；高质量、高 性价比的楼盘，在严厉的新政下，依然能够得到购房消费 者的青睐。 本片区现有项目分析： 本片区竞争非常激烈，即将上市的楼盘有七个，且巴陵 1号、湘泰6906等项目规模较大，是本项目强有力的竞争对 手。 以上数据分析表明：目前岳阳上市的项目中在户型配比 上主要以两居室和三居室为主，传统的大宅四房也慢慢退出 消费者的眼线。而在整体的需求上来说两房已成为众多自住 或投资客青睐的产品，需求量逐渐增大，但供应量一直不 大，是市场能够快速消化的产品。 可类比项目具体分析： 二、产品解析 项目理解 SWOT分析 项目位置： 项目位置：本项目位于北港路，邻近琵琶王立交桥，交通四通八达，连通花板桥路、东茅岭路、南湖大道。 项目周边：项目临近6906东升社区，周边生活配套较为成熟，东升小学、市七中、市妇幼保健院、沃尔玛超市、建行、工行、农行等环绕周围，方便就医、就学和购物；项目北边与东边是较为破旧的私房住宅区，环境较差；项目附近已开发的项目有缤纷年华、湘汇源、上城旺座，刚上市的湘岳兰庭，即将上市的项目有巴陵1号、湘泰6906。 项目周边： SWOT分析： 三、项目定位 项目卖点提炼 产品定位 产品命名建议 目标消费群定位 项目卖点提炼： 基于项目的SOWT分析，我们对其优势进行了归纳：一是地段；二是教育配套；三是交通方便。 购房者在选择楼盘的时候，除了看其价格、地段、周边 配套、交通外，还非常注重“产品本身”，大致从户型、建筑 质量、园林品质、建筑风格、社区配套等方面综合考虑。 产品形象定位： 产品形象定位： 产品形象定位： 产品命名： 为了让本项目在众多楼盘中“脱颖而出”，我们将 产品定位于与目前市场上与众不同的社区主题，并 将其升华至精神文化理念。但在竞争如此激烈的市 场上，仅仅靠独特的销售卖点来博取消费者的青睐 是不够的，案名的定位同样关键。 消费群定位分析： 1）区域内客户—重点客户源 客户特征——企业职工、私人企业白领、私营老板等 家庭特征——以三口之家为主。 年龄特征——以年龄介乎25-45岁之间的事业较为成功 的人士为主。 消费特点——区域忠诚度较高，对自身居住环境不满 意，希望改善生活质量，同时要求交通便捷，缩短上 下班时间。 心理特点——除了就近居住、方便工作外，还能满足 他们追求品位生活要求的居所。 分析：区域内的客户在本区内已有一套以上的产业，但 随着事业的稳定，生活的富足，对原有居住环境逐渐感 到不满，同时由于具有一定的区域忠诚度，不愿离开本 区，从而重新置业，他们重视生活的高质量，因此对楼 盘自身的素质要求较高。 建 议 一 针对产品定位、市场的整体趋势特点，对本项目的案名建议如下： 1）整个名称气派、高贵、令人耳目一新，且“紫金”谐音“紫禁城”， 容易引起注意，朗朗上口，便于记忆。 2）紫禁城是历代帝王居住的地方，尊贵不言而喻，因此，入住“紫 金名门”也是一种高贵身份及尊贵荣耀的象征，是一种高层次、高品 位人生的表现。 3）“紫金名门”点明项目是高档次的住宅楼盘；字面上突出了本项目 的大规模