2011天长市世贸大厦前期营销策划方案上.pptVIP

作为小户型公寓产品的优越性 暂无资料 长泰国际公寓 100% 6% 71% 23% 永福嘉园一期 100% 11% 71% 18% 千秋世家 100% 7% 58% 35% 天一城市花园 100% 6% 46% 47% 金园华庭 合计 四居 三居 二居 项目名称 户型配比（%） 三居为主，二居为辅从各项目的户型配比显示来看，三居占到整个70%的以上市场份额，说明三居室是受天长市的居民的欢迎。同时也说明一点，设计合理的二居室、小面积的三居室能补充市场的不足。 18万平米行政级，鼎级居所 中地·国际城 国际豪宅，正宗血脉 上城风景 20万平米国际品质尊崇社区 安泰·东方丽都 首席别墅社区，首府财富生活 龙湾名庄 地段 品质 新生活 永福嘉园一期 新城中心的品质居所 千秋世家 国际精英花园社区 天一城市花园 领航尊贵生活 金园华庭 推广主题 项目名称 推广主题 概念模糊，功能区分不明晰市场上的各项目均在打品质与尊贵的生活，较为模糊的概念。功能性质不太明确，这也是天长市场正处于初步发展阶段的表现。 去化量提升，市场需求强劲 截止于2011年2月底，天长市的房地产市场存量为120万平方米，2011年已销售11.4万平方米，说明市场需求强劲。 市场需求状况 天长市的新住宅地产主要集中在南市区及东部，已形成规模。 住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。 市场销售普遍看好，销售价格上涨较快，最好的楼层正在迈进4500元/㎡关口，供应面积增加也较大。 市场产品雷同化，小高层、高层开始集中开发，顶层赠送阁楼均价在1000~1200元/㎡。档次、价位、销售模式相近。 消费者多选择政务区是因为发展起来的文化、行政、商务中心，而看好老城区房产主要是考虑商业配套服务的便利性。 未来住宅市场竞争将更为激烈，产品形式也将逐渐丰富起来，价格仍有上涨空间。 住宅市场总结： 1 2 3 4 5 6 7 目 录contents 市场分析 项目分析 项目定位及产品定位提升建议 项目整合推广的关键点及问题解决方案 形象推广——VI视觉延展 营销推广策略 阶段性营销推广执行 8 项目价格形成体系研究 总用地面积：5365平米 总建筑面积：15314平米 地上建筑面积：13436平米 地下建筑面积：1878平米 基底面积：1878平米 容积率：2.50 建筑密度：35% 绿地率：25% 机动车停车位：52辆 非机动车停车位：160辆 地块由两块组成，地块一5207平米，地块二158平米，基地地形平缓，基地地形南低北高 地块位于规划中的永福西路与园林路交口，地块周围为大量农民自建的2层房，整体形象不好 地块技术指标 无临街面，规划中的永福西路还需开发 无临街面 地 块 占地5000多平米，建筑面积1万多方。 小体量规模项目 项 目 老城区商业氛围浓厚，但项目地块四周形象较差。 商业氛围浓厚 周边有天发购物广场，配套设施也相对完善。 生活设施完善 环 境 地块周边道路水平不等，交通需加以组织。 较为便利 交 通 区域成熟，印象较为陈旧。 城市中心区域 区 位 诠 释 具 象 属 性 处于老城区，片区竞争楼盘稀少，地块周围商业氛围，公共配套完善 地块综合环境分析 本项目位于市区永福西路北侧、园林路东南侧。交通出入口方位：永福西路、园林路 项目其它信息： 物业类型：小高层 面积范围：30－50㎡　　 供电局 天发购物广场 本案 天润城购物广场 政务新区 天康大道 项目概况 位于天长老城区中心方向的核心区域之一，战略地位突出； 距离天发购物广场仅仅500米，即可享老城区成熟的商业氛围和 居住氛围辐射，又能得惠于政务区全新的市政配套支持； 区域中的旧城改造正在进行，规划中的永福西路是政府未来主力发展的核心街道之一。 “荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈”的优越地段 项目属性分解 * 安徽联冠投资顾问有限公司 2011年3月 联合力量 冠领天下 世贸大厦 前期营销策划方案 1 2 3 4 5 6 7 目 录contents 市场分析 项目分析 项目定位及产品定位提升建议 项目整合推广的关键点及问题解决方案 形象推广——VI视觉延展 营销推广策略 阶段性营销推广执行 8 项目价格形成体系研究 市场分析 天长市总体概况 区域房地产市场分析 个案竞争分析 天长市地处华东腹地，隶属滁州市。天长交通便利，205国道—宁连高速公路以及宁淮高速公路纵贯境内，市区距扬州51公里，南京75公里，到上海也仅3个小时左右路程。天长市是东部沿海地区与内陆中部地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。 天长市国土面积1