2011年上海长甲淀湖观园营销报告中.pptVIP

Q3：如何消除客户的季节性波动? 营销难点3： 针对营销 与时俱进 策略 春季6月前 展示条件不充分的情形下，召开新品发布会 活动安排： 1、TVC播放 2、名主持人开场 3、设计师对项目介绍 4、热场表演 主题：你曾失去的世界——OFF生活魅力全景 时间：5月8日 地点：上海四季酒店 参加者：前期蓄水客户、长甲、世联客户资源 * 动态营销 举措2：亮相房展会 参加上海5.1、10.1房展会，在提高项目在上海客户中的影响力，确保开盘前项目在上海有一定认知度 参展时间：2011年5月、10月 参展地点：上海展览中心（延安中路1000号） 目标客户：上海地区客户 利用房展会的火爆人气，广吸客户 静态营销 在进入项目主要的三条高速设置高炮 A9,A30,苏沪高速，截流客户 设置地点： 1.A9,外环立交 2.A9收费口 3.A30接苏沪高速 启动时间： 2011年4月 预估费用： 400万 本案 A9高速 苏沪高速 A30 1 2 3 举措1：扼守阵地，主要交通要道投放高炮 静态营销 举措2：借势资源，深挖客户 动作1：借势长甲已有高端项目资源，在其上海现有的高端别墅项目内，设置项目固定的展示点，在长甲的高端客户群体中推广本项目 设置地点： 1.长泰东郊别墅 2.长泰西郊别墅 启动时间： 2011年3月-9月 预估费用： 15万 动作2：利用长泰会、世联平台挖掘老客户资源，直击高端客户群体 世联上海高端客户资源： 佘山银湖别墅， 佘山月湖别墅， 涵壁湾， 一品漫城…… 静态营销 世联高端资源：豪宅专家 渠道1：已有客户资源——世联耕耘上海8年、外扩长三角3年的积累的高端客户资源 渠道2：豪宅专家——世联在细分市场上的精耕细作，2011年在深圳、北京、西安设置营销中心，对世联代理的豪宅楼盘进行全国展示 渠道3：联动案场——利用世联全国分公司的客户资源，设立全国联动激励方式，进行联动销售 营销难点2： Q2：展示条件不完全的情况下，如何保证开盘热销？ 策略 品牌嫁接 绑定高端圈层 化整为零 筛选优质客户 世联对豪宅客户需求的探解 豪宅客户的价值取向 荣耀 圈层 自我价值的实现 身份感 艺术 尊崇感受 稀缺性 形象层面 营销指向 物业价值与身份的对位 产品层面 推广层面 服务层面 时尚 全方位打造下的细节放大 策略: Action： 1个概念——一个概念，为消费者描绘心中的理想生活，吸引住客户 1个坚持——动静结合广拉而来的客户，坚持每达到20-30组，便进行小型 产品推荐会 1次震撼——视觉震撼，传递价值，所看即所享，提高客户心理价值预期 1次引爆——开盘周圈层高端活动，锁定客户，引爆开盘 4个1行动计划 品牌嫁接 化整为零 3月 推量 ……… 4月 5月 6月 6月30 7月16日 工程节点 样板房完工 首次开盘 房展会 1个概念 高调炒作，建立影响，引发期待 1个坚持 销售前置，反复洗脑 1次震撼 视觉震撼，传递价值 1次引爆 圈层锁定，引爆开盘 从时间节点来看策略行动计划 1个概念，高调炒作，引发期待 概念主题：你曾失去的世界—OFF生活魅力全景 全新的概念引入，高举高打，高调操作引发社会关注， 建立影响力， 项目上市前，引发客户对项目的期待！ OFF生活魅力全景 动作1： 精细化楼书+CD光盘，分类深入阐示项目核心价值 Location：地段 Park：公园 Collection：户型 System：设备设施建筑保障体系 Service：服务 Enjoyments in City：生活手册 费用预计：30万 动作2： 启动即覆盖，户外阵地传递形象概念 淀湖观园?新生活观 OFF TOWN 本案 A9高速 苏沪高速 A30 1 2 3 4 以户外广告为主要阵地，3月形象概念广告全部传递出去， 上海——项目现场高速沿线，选址3-4块户外高炮 双城同步高端客户关注聚焦 业内热议焦点再度形成 目的： 费用预计：500万 动作3： 主流媒体联合炒作，形象概念引发热议，加深影响力 淀湖观园 OFF生活魅力宣言 联合主流媒体报纸、杂志、网络等……进行软文、硬广炒作 不断制造新话题，市场关注热点形成 媒体选择： 报纸： 外滩画报 完全生活手册 新闻晨报 杂志 《租售情报》 《上海楼市》 网络 搜房网 新浪网 ………… 淀湖观园 OFF生活魅力宣言 费用预计：300万 联手《中国国家地理》杂志，打造淀山湖OFF专题 P28 淀山湖的昨天、今天、明天 Contents P58 淀湖观园——OFFTOWN生活魅力全景追踪 历史老照片、淀山湖美景 未来的淀山湖OFFTOWN………… 动作4： 淀山湖 与中国国家地理杂志联合打造特别策划 ——淀山湖专题（与淀山湖镇政府合作