惠州_合生上观国际_二期营销策略总纲及销售执行报告.ppt

完成2009年度销售目标，但是月均上门量115批，月均销售16套，在惠州缺乏市场声音，品牌形象尚未形成。 2010年可售房源748套，13.6万平米，货量多，相单于一个中等规模楼盘。 2010年1-5月，销售59套，截止5月份，剩余可售房源691套，11万平米。 二期总可售套数578套，可售面积约8.8万 ㎡；房型包括3、4、5房，面积区间130-194 ㎡ 大户型楼盘市场均价主要集中在5000-6000元/平方米，站位明确。 营销推广力度小，本地影响力不足，成为康居物业的代名词。 东江学府教育资源领导者 城市核心区域103万平超大规模楼盘 三环路内连东平，外接周边城市，通达性好，出行便利 与大型别墅区为邻,享受别墅的配套及高贵身份感；纯大户豪宅社区，上流名人首选聚居之宝地 。 1万平方米五星级会所 12万平方米中央景观轴 标准网球场 标准游泳池 产品性价比高 洋房（装修）价格4800元/平米，价格不及中大户型主流价格（毛坯），处于中下水平 核心价值点：双核心地带 百万平米 欧式城邦 区域营销，双核心中心圈；形象提升，大城生活展示；圈层客户营销，直击目标客户；大事件营销，引爆市场 形象定位 关键举措 关键举措 1、惠城私营企业主，中高级管理人员，职业经理人 3、水口区域内产业转移刚性需求 4、深圳及三缘关系自住客 5、周边县市客户及珠三角投资客 扫街！在惠城区各个片区的老区进行巡展——大客户拓展之一 营造”地盘“氛围，提升项目形象。建议竖超大路旗广告，高约4米。 园林形象——提前展示 商业街——包装注重生活氛围及商业气氛的营造，人气支撑项目快速出货。 问题： 1、一组团预售证的取得问题 年度经营计划书里计划8月份开盘，但现在预售证的办理预计要10月份，严重拖延市场时机，对年度销售任务的完成影响较大。 2、二组团预售进度的问题 目前，带地下室的二组团仍未正式开工，按5亿销售任务的经营计划书铺排，需12月份达到预售，请工程加快工程进度，保证今年年度推出。 认筹期超前联动 时间：6.10启动 活动内容：世联销售平台二二、二三级联动 目的：最大限度挖掘客户资源， 保证开盘热销 批推广配合： 1.联动方案确认到位； 2.看楼车方案到位。 9 8 7 6 5 4 3 2 1 07 年 06 年 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 年 蓄客期 开盘 强销期 持续销售期 二次开盘 强销期 10 11 12 9 8 7 6 5 4 3 2 1 07 年 06 年 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 年 蓄客期 开盘 强销期 持续销售期 二次开盘 强销期 10 11 12 银行、鞋业协会、台商协会等机构客户拓展——大客户拓展之二 工作思路： 利用合生在惠州的客户资源，针对惠州银行、惠东协会，惠城上会等大客户进行拓展，采取圈层营销策略，试图直接挖掘有效客户。 拓展对象： 银行高级会员、惠州企业协会等 拓展方式： 1）项目组主要人员亲自上门拜访讲解项目信息，初步探寻合作意向 2）确定合作方案后，组织活动并鼓励转介客户 合作方案： 正常价格优惠+额外奖励 行长 预约拜访 合作方案 组织活动 转介客户 9 8 7 6 5 4 3 2 1 07 年 06 年 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 年 蓄客期 开盘 强销期 持续销售期 二次开盘 强销期 10 11 12 惠州市派单 目的：点对点的针对目标客户群体，传播信息，拉客户上门。 派单主要针对三大群体： 惠城目标区域：东平、水口、江北、麦地、南坛下埔、黄塘等老城区扫街及这些片区内入伙3年以上的老社区 惠城写字楼客户：江北、花边岭老城区写字楼客户 惠东、博罗：片区扫街 派单方式： 1、派单要求：每名派单人员需登记诚意客户电话，分派任务指标，每日汇总后由销售代表统一电话回访，预约客户上门。 2、奖惩制度：基本电话任务量为底薪要求，直接带客户上门立即奖励每批客户20元现金奖，成交奖励200-500元现金。 派单时间安排：6月12日至7月30日 9 8 7 6 5 4 3 2 1 07 年 06 年 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 年 蓄客期 开盘 强销期 持续销售期 二次开盘 强销期 10 11 12 楼体灯光字——６月份皇冠假日酒店试营业，效果更佳 最有效的渠道之一，增加楼盘的昭示性，周边、路过客户必杀位置：朝皇冠假日酒店方向（北面）6月酒店开始试营业，势必会带来人流，楼体灯光字有利于提高形象。内容：案名、电话、主广告语时间：2010年6月30日关键: 大气、与众不同、吸引眼球，发光字更有档次感，而且夜晚效果好，对于项目位于车流量较大的三环路来说，效果更佳。动作：楼体广告 上观国际 2