2011日照市岚山半山半岛整体策略策划提案中.pptVIP

宗旨 1：大项目行为守则：先拿高度，再谈生活 宗旨 2：树立岚山NO.1的地位 ，打动第一批消费者 宗旨 3：事件造势，助推城市半山生活样板 宗旨 4：后期细部价值支持，注重生活价值底蕴 首期开盘预估均价建议如下： 别墅： 首期计划推出1万㎡；第二期再推1万㎡ 销售周期预计8个月（2011年5月-12月） 完成0.75亿总销售额，回款0.5亿 建议首期入市价格5800元/㎡， 根据开盘当时市场情况以及景观和交房标准可以调整此定价。 小高层： 首期计划推出2万㎡；第二期再推2万㎡ 销售周期预计8个月（2011年5月-12月） 完成0.6亿总销售额，回款0.5亿 建议首期入市价格2800元/㎡。 计划实现3000-3200元/每平米的销售均价。 根据当时市场情况以及景观和交房标准可以调整此定价。 2011年总体计划完成： 1.35亿元总销售额，回款1亿元。 此目标完成的前提条件： 1、别墅2万平米在2011年8月份前具备销售条件， 小高层4万平米在2011年6月份前具备销售条件。 工程进度达到正常状态。 2、一期别墅主景观带及样板间上半年完成。 3、广告投放：别墅项目不少于销售额的2%，小高层部分不少于销售额的1%。 通过现实的、可感知的产品特性奠定理性选择基础 配合感性的、触动他们内心的情感诉求谋得更深层次的认同 全方位媒体组合，强势推广，以项目大盘的形象启动市场 高调亮相、先声夺人，抢占区域市场的“第一”制高点，全面热销 感性打动 + 理性认同 推广总策略 体验营销：实景冲击，现场实感 话题营销：新闻炒作，制造热点 文本营销：文本传播，价值传递 活动营销：精神归属，口碑传播 在策略上必须高举高打，大开大阖 在传播上必须铿锵有力，掷地有声 在活动上必须主题独特，个性鲜明 推广思路 推广战略4大宗旨 树立本项目在市场中的标杆及领导者的形象 在消费者心智中留下难以磨灭的印记 * 目标客户群定义 他们善于： 经营 形象 地位 财富 人际关系 偶然的一次碰杯，也许价值千万 岚山区住房供需调研 市场调查是很重要的！ 它决定我们要做什么样的产品， 决定我们的营销推广方向， 凯歌公司平均每个月做市调1-2次，准确把握房地产市场的脉动， 为您提供更为准确定位的依据 本次仅简要的选取部分分析，供参考。 解析政策调控 本案认为目前政策导向下的市场走势，一定程度上取决于开 发商对于价格策略的态度，究竟是顺势而为？还是依旧博弈对 赌？ 就政府而言，寄希望于通过这次调控能达到抑制房价，并且 能找到一套适合商品房和保障房可同步运作的双轨机制才是关键 所在。 在这个前提下，只要市场价格体系没有明显松动且不能调整 到位，调控进行到底将是大势所趋。否则政策调控将会成为“空 调”，治标不治本… 2011年调控已经上升为： 限制购买限制需求！ 投资型产品将受到巨大影响！ * * 2009年—2010年岚山区房价整体呈逐年上升趋势，部分楼盘的虚高炒作带来一定的价格泡沫，导致房价同比增长较快。 随着人均收入的不断增加，投资性购房的比例开始上升， 预计2011年二季度岚山城区普通住宅总体均价保持在3000元-3200元之间。 市场缺乏高档物业，在售别墅仅轿顶山花园项目，现房联排别墅售价4700元/㎡。 岚山同其他城区一样，客户对价格敏感度较高，购房心里十分切合实际。小区规模较大、 配套全、物业管理规范，是客户的选择房子的最关注的因素。大部分购买群体注重小区 周边配套完善；孩子上学、购物便利等都成为选房必不可缺的因素。 住宅销售整体供大于求，社区覆盖率依然偏低 2011上半年新增住房供应量减少，市场存量开始增加。 半山半岛·SWOT分析 * * W1 项目周边日钢、黄海粮油、岚山港等污染企业的存在，对住宅销售带来很大的阻碍。 W2 岚山本地区的刚性需求小，主要依靠外销，以投资为目的外销市场易受政策调控的影响。 W3 项目所处岚山路目前未通公交路线，导致部分看房客户受交通限制。 W4 项目首期距海较远，观海效果较差，对外地投资客群体缺乏吸引力。 劣势分析 Weakness * * O1 山钢集团的实质性进驻，单对岚山区的住房就将产生大量的需求。 02 本项目位于主城的刚需位置，与城区发展方向吻合；城市基础设施建设加大，有利于项目。 O3 辖区内外来人口不断进入，需求将进一步扩增。 04 随着多岛海项目的建成，未来4-5年整个岚山区域投资价值将得到大幅提升。 05 山海湾、岚山湾、轿顶山花园等竞争项目价格上升，有利于体现本项目小高层的价格优势。 06 岚山得天独厚的地理位置优势。 机会分析 Opportunity * * T1 越来越严厉的宏观政策对房地产业的调控和区域发展政策的变化都会对项目