世联2009年前期顾问项目酒店及商业定位分享_部分2.pdfVIP

针对项 目本体分析优劣势 ，由于项 目所处 区位特殊 ，可以辐射锡东片区 ，项 目 存在高星级酒店经营机会 ，但是不存在显著优势 优势 ： 1、广益区政府客户是本项 目做酒 劣势 ： 店的强大客户支持 。 1、片区处于发展末期 ，未来发展 2、项 目处于市中心与锡东片区的 前景有限 ，产业升级空间不大。 中心，锡东片 区商务及第二产业 发展较本片区成熟 ，本项 目可以 2、片 区商业氛围不浓 ，商贸业态 截留锡东往市 中心去的客户。 较低端。私营业主对高星级酒店 的衍生需求较少。 3、目前锡山区只有一家五星级酒 店，95年开业 ，设施较为陈旧， 3、距无锡市商业商贸中心有一定 是本项目的机会点 。 距离 ，没有吸 引市区高端商务客 的动力。 根据现有市场的业绩水平 ，世联认为 ，项 目地点较适合建造一座 国际水准的以 商务会议娱乐为主的四星级酒店 定位 拟建酒店将低于市场 中现有的、新的五星级酒店 ，如凯宾 斯基酒店 ，但高于市场 中其他所有 国内管理的酒店及原有 的国际四星级酒店 通过对三类潜在客户进行分析 ，确定酒店定位以商务会议娱乐休 闲为主 月星家居， 广益建设副经理 张晓东 锡东片 区潜在客户 家润装饰私营业主（3名） p 这片缺少与市场配套的商业，所以政 p 每月至少3-4次招待客 p 锡东片 区商务旅游客户 府现在在这规划了金科的酒店，我们 户，这边没有消费的地 p 锡东片 区第二产业 ，商 政府也不用再去锡山区的酒店消费。 方，都去市中心。人均 贸产业拉动的商务客户 p 政府招待客人一般都会去高星级酒 150-200元。 店。政府消费一般也是人均消费300 p 一般来本地采购的客户 元，不含酒水。 常住的就租房子，或者 p 像我们街道办年终都会有大会，每个 经济型宾馆。少量比较 月政府对外邀请专家，客人，召开会 好的设计师，总部人员 议还是有1-2次，会去酒店会议室。 会住高星级宾馆。 政府客户：客房 ，餐饮，娱乐，会议 锡东片 区客户：客房 ，餐饮，娱乐，会议 私营业主：餐饮 ，娱乐 在成本严格控制的前提下 ，四星级酒店的总投资额 比五星级酒店的总投资额约 可省下7千万- 1亿元人民币 星级 国际一般标准 国内目前水平 我国较国际水平高 （美元） （美元） （%） 五星级 （间） 15万-20万