成本管理讲义.doc

全员全过程成本管理 河北铭智房地产开发有限公司 总工办：马继新 2014年5月 目 录 * 引言 成本管理分析 建立企业成本管理的文化，营造人人参与的成本管理氛围 建立成本管理框架 解析各个阶段的成本控制 *个人建议 全员全过程成本管理 引言：青岛学习情况简介 2014年4月19日倒20日参加了中建博雅组织的中海地产成本管理36个关键点控制 学习班，主讲老师王金升，曾经在中海地产、万科做过高管。 该课程的学习目标： 建立全员成本管理文化和流程 了解行业标杆成本管理智慧 理清成本管理的工作思路 掌握成本管理的工具 观点：全员是横向、全过程是纵向。不论何种管理都要有计划、实施、检查、反馈等几个基本的环节。关键在落实和不断的持续改进。这就类似PDCA循环。大环套小环。 相关链接---P：PLAN 计划 D：DO 实行 C：CHECK 检查 A：ACTION 纠正处理 PDCA是质量管理大师戴明提出的一套解决质量问题的思路，又叫戴明圆环。 这种思想后来被ISO9001质量管理体系所吸收，就是著名的“持续改进”理念。 后人在PDCA的基础上，又加了一个S，即SYSTEM系统化/STANDARD标准化。即每次的纠正处理后都应该形成标准，形成系统流程，确保下次不再出现类似问题。先是戴明提出PDCA质量管理，然后菲根堡姆在质量管理的基础上提出全面质量管理(TQC)。 一、成本管理解析 1、概念：成本管理不是成本控制。成本控制是成本管理的一个环节。成本管理是一个综合的战略管理，是在满足战略目标的前提下对成本的控制。是在综合考量各种因素后，为实现价值最大化对目标成本进行的一系列的活动，包括确定成本目标，分解成本目标，实现成本目标，考核成本目标，信息反馈（持续改进）等。 成本管理必须符合企业自身的发展战略。 中海地产：清单招标是成本管理的关键。 *考核的内容： A：目标是否完成 B：目标完成是否的原因 C：分析目标设定是否合理 成本构成： 建造成本=前期费用+建安工程费+室外工程费及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费用（销售和管理等） 项目发展全成本=开发成本+财务费用+管理费用+销售费用+开发税费+其他费用+不可预见费 3、房地产开发成本管理的重要性 任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是贯穿于项目的始终,从项目的定位,初步设计,施工设计,工程建设,交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等,根据统计资料表明,在设计阶段节约投资的可能性为75％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究,成立自己的设计团队,根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发,运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为12%,这个阶段只要自身不再更改原规划设计,做好现场工程管理,不随意下发变更指令,利用监理单位管理好施工单位,那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。 4、相关概念： ：建安工程费包括： 工程特殊费用：工程特殊费用，是指企业根据工程的特殊情况或建设单位的特殊要求，为完成承建的单位建筑产品必须发生的间接费用，但又没有包括在直接工程费和间接费内的费用。　　 （3）土地费用：土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，依实际情况而定。 　　它包括土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费等。 （4）前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。 （5）不可预见费：不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。1、基本预备费：它是指由于如下原因导致费用增加而预留的费用：（1）设计变更导致的费用增加；（2）不可抗力导致的费用增加；（3）隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复所导