世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议中.ppt

趋势判断——项目区域高品质的写字楼较为欠缺，高端办公物业未来有一定前景 写字楼市场小结 市场环境分析—— 目前经开区公寓项目较少，且位置分散，产品形式全部为商务公寓、无居住类公寓 经开区在售公寓项目比较少，整体供应量不大，且多为尾盘销售； 目前区域内的公寓主要分布在凤城二路商圈和城市公园周围； 产品形式全部为商务公寓，区域内尚未出现纯居住公寓。 产品水平——全部为商住两用公寓，精装修产品较少，户型集中在50-70和70-90两个区间 市场表现——价格平台约为 6000—7000元/平米，高出同项目中的住宅约1000元/平左右。租金普遍较低（20-25元/平/月之间） 客户特征——购买客户以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及陕北能源县市财富人群；使用客户大部分为中小企业办公，部分居住客户 市场机会——针对居住需求的精装、服务式公寓存在市场空缺，未来发展潜力较大 后续供应——主要以住宅或综合体项目中的补充物业出现，后续可见供应量约15-20万平米 图片 公寓市场小结 市场环境分析—— 城市运动公园板块凭借强势的环境资源，成为区域市场的领跑者，板块价值最高 各物业市场表现总结 价格比较：商业〉写字楼〉公寓〉住宅 公寓价格平台约为 6000—7000元/平米，高出同项目中的住宅约500-1000元/平左右，除去装修成本，公寓和住宅售价相当。 写字楼和住宅价格没有拉开档次，均价仅稍高于住宅500元/平 速度比较：公寓〉住宅〉写字楼 住宅约是写字楼的5倍 公寓月均销售套数优于住宅，月均销售面积和住宅相似 基于世联模型对本项目各种物业进行判断 结合市场进行判断： 商业——对于物业价值提升贡献较大，能够提升整个项目的品质感。住宅底商实现价格较高。 写字楼——可提升物业整体价值，易于树立形象，但回现速度慢。 商住公寓——回现速度较快，对整体形象提升作用一般。 高端住宅——消化速度较快，溢价能力较好，对整体形象提升作用一般。 酒店——对整体物业价值和物业形象的提升贡献均较大 城市背景与市场环境总结 案例借鉴：通过典型案例的成功经验，为项目发展提供借鉴 北京 华贸中心——构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 功能组合——超5A智能写字楼+超豪华酒店+国际商城+国际公寓+运动主题公园+电力科技展示中心 价值标签——由新光天地、华贸购物中心、 华贸广场、华贸商业街组成的大型集中商业构成了项目的商业引擎 价值标签——引入JW万豪酒店与丽思卡尔顿酒店 为华贸中心奠定了奢华的标签 明星物业——3座5A级智能写字楼形成项目的核心驱动力，最大化发掘了土地利用价值 变现物业——20万平米的住宅为华贸中心唯一可售物业，为项目贡献主要现金流 深圳 华润中心——深圳两大核心商圈之间，深南大道中心地段，紧邻深圳标志性建筑地王大厦，交通便利 定位与功能组合——以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”，多种物业类型和谐共生 建筑形象——打造现代、时尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感，形成视觉冲击力，成为深圳城市新地标 功能分区——项目共分南北两区，北区昭示性好，设置大型商业及写字楼物业，南区居住环境相对较好，以酒店及居住类物业为主 规划特色——商业自北向南从室内购物逐渐发展成开敞空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益 发展策略——大型商业与高档办公启动项目，后期通过超五星级酒店、高端商业街逐步升级，最终通过住宅物业实现市场顶级价格 大连沿海国际中心——位于大连星海广场金融会展商圈核心地段，立体交通路网发达 名片形象——建筑形象挺拔、树立地标感，成为引领星海湾的名片建筑体 精品商业——“主题化”商业模式，荟萃国际品牌旗舰店、异国美食、概念体验店 案例总结：综合体项目成功关键因素小结 新的中心地标、门户地标、潮流标杆该如何发展呢？ ——北京、深圳的案例将给到我们答案 项目整体发展策略 外部因素——中心区位、具备交通优势。紧邻或接近城市主要交通道路，具有一定的车流人流基础。 高水准外部形象、具备形象标杆、视觉焦点——高水平、高品质建筑形象；项目整体或核心物业能够成为城市的形象标杆、视觉焦点。 复合、互补、分级的多功能关系——对外，多功能复合形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势。 价值标签——顶级商业，顶级酒店 驱动物业——商业、写字楼等 变现物业——住宅、公寓等 * 发展策略定位 5 项目发展策略与整体定位—— 观点。 看区域： 城市新中心+众多利好+热点板块 城市新中心 众多利好 热点板块 市政府搬迁 / 地铁线路开通 北客运站开通 / 大明宫修复 房地产市场的热点板块、价值洼地 区域市场09年以来快速升温，量价齐升 城市