世联昆明小厂村项目发展战略与整体定位上.pptVIP

小厂村项目发展战略与整体定位 项目片区——昆明主城区，二环以内，一环边缘位置；是城市发展的主方向以及房地产主流热点开发区域 片区交通——片区通达性好，未来有两条地铁线覆盖，便利到达城市各地 片区配套——较为齐全，但形象和档次偏低；且配套多以商务性质为主 地块四至——北面及西面与小厂村改造项目相邻，南面紧邻富民大厦和环城北路，东面与北京路相接，昭示性好 地块内部——目前以低端商业经营和单位职工楼为主，形象低端 地块指标——占地16000㎡，小规模、不规则 项目属性界定——省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物业开发项目 基于轨道公司需求的项目主要目标 围绕目标，结合项目条件，确定核心问题 市场机会分析体系之一：区域发展机会 项目所属区域（二环以内）是昆明的绝对核心，城市价值优越 项目所属区域（金星分区）处于主城中心区的第二梯队，以居住功能为主体的功能复合性区域 项目所属区域（北京路以西）将成为金星片的商务、商业聚集区 项目地块处于盘龙区的“中央商务区”和“联盟次级商务中心”之间，同时受到两者的辐射，区域位置绝佳 而且从城市发展的大格局看，北京路已经成为城区的商务主脉；因此项目发展商务、商业具有得天独厚的地理优势 北京1号线站点（右线）功能描述 一般性规律特征总结 随着地铁2号线的开通，区域将加速承接城市核心区商务的转移，构建升级商务区 本项目所在地目前处于区域的价值洼地，随着MOMA的成熟和俊发中心的崛起，地铁的拉通使片区成为连接大区域发展的引擎 区域周边商务氛围浓厚，以小型创业型企业为主，为项目商务发展提供产业支持 市场机会分析体系之二：产品市场机会 高星级酒店分布： 基本集中在一环以内，且倚靠商业和商务中心的板块特征明显 高星级酒店特征：昆明五星级酒店的发展呈现出“开业时间集中、以商务酒店为主、多业主自管”的特征 高星级酒店客户情况：旅游功能减弱，高端旅游客户分流大，目前主要以商务及会议客户为主 高星级酒店未来供应：多家国际酒店管理公司即将进入昆明，昆明酒店业的国际化、高端化趋势日益明显 经济型酒店分布：核心分布在一环内，沿青年路、东风广场、北京路附近；一环外经济型酒店相对较少 经济型酒店经营状况：投入低，入住率高，回收成本相对快 片区经济型酒店市场：目前片区经济经济型酒店达到8家，供应旺盛 分析结论——不建议考虑高星级酒店；精品酒店有着较好的机会 分布格局：商务办公项目主要分布在二环（市中心）以内，对地段和交通通达性要求高 潜在供应：昆明市场写字楼将集中放量，且高端化倾向明显 潜在供应：而且昆明旧城改造将加剧这一进程，未来释放出的写字楼面积预估为250万m2 片区市场：俊发中心的强势拉动带动了片区商务形象和档次的提升，但从目前看，由于租金高企，出租情况一般 指标 占地面积（m2)：8000 建筑面积（m2) ： 42000 总户数（户）：40 停车位（个）：300 租售情况 09年3月开盘，售价12000元/㎡ ，销售情况不佳，现改售为租 租金约为90-120元/㎡/月 客户情况 主要为俊发下属企业，及其他大型企业 片区价格：从北区写字楼的销售情况看，相对于其投入成本而言，其价格实现水平一般 片区去化：因面积偏大，其去化速度要弱于住宅、商住公寓等中小面积产品 指标 占地面积（m2) ：7706.71 总建筑面积（m2) ：34586.21 层数：商业裙楼3层，写字楼4—27层 销售情况 09年7月开盘，基本销售完毕，主要是内部客户消化，如农业银行，保险公司等 均价7500元/ m2（2009年底） 片区客户：从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主 公寓价格：价格实现不弱于写字楼 公寓去化：去化速度快，本地投资客为主要客群 发展特征：随着城市框架的逐步拉大，商业多中心化趋势日益明显，目前已形成北市区、西市区及南市区等多个商业副中心 发展阶段：昆明的商业正处于快速发展期，大型综合商场、都市MALL已成为商业发展的主流 未来供应：未来有超过160万方的商业体量供应，且多以大规模集中式商业出现，将会增加对商家资源的争夺，竞争压力加大 片区介于市级核心商圈与区级次商圈之间，成为连接中心区与北市区的桥头堡 项目以北片区，俊园项目周边商业逐步兴盛，初步形成区域商业中心，对本项目有较大的牵引效应 项目以南片区，MOMA周边主打时尚、精品商业，目前主要以服务片区内客户为主 同时片区周边常住人口数量大，以白云路附近最为集中，可以为商业的发展提供巨大人流支持 产品机会总结 基于市场机会分析的内容归纳 在竞争的挤压下已经开始多元化发展，积极创新，但仍非主流趋势 创新方向：大面宽、窄进深、奢侈层高，提升居住舒适性 创新方向：超值赠送可成为市场引爆点 创新方向：酒店标准、高档精装提升品质，增加居住的便利性 创新方向