南宁国际金融中心项目前期策划中.ppt

高档酒店式公寓属于市场空白； 商务公寓市场冷热不均，琅东CBD需求旺盛，供应不足；其它区域虽然销售情况总体表现良好，但入住率不高；产品提升空间较大； 普通住宅公寓市场供应相对较多，通过名校和地段（投资升值潜力）等作为销售卖点，销售情况也良好，但普通住宅公寓受租金、功能、产品附加值等的限制，物业价值增长空间有限。 寻找南宁高端置业人群特征 需求——据初步统计，从2004年至今南宁别墅供应总量约86万平方米,平均每年上市约12-13万平方米,总体销售率达到80%以上,显示南宁有相当数量的高端住房消费人群，这样一批财富金字塔顶端人群对享受型住宅存在较强需求。 分布——南宁的别墅分布主要分布在青秀区。一般来说，越靠近市中心、景观越好，越受到客户的欢迎，在售价和销售速度上的表现也越抢眼，如昊壮一品尊府就是典型案例；远离市中心的别墅项目若社区大、配套全，也有较好的市场表现，如嘉和城。位置较偏、物业管理不尽如人意的别墅项目销售速度通常较慢。 客户——别墅客户以本地和周边县市人群为主，职业多为私企业主和高官。购买目的以自住为主；其中还有北方人在南宁购买别墅有相当一部分是用来作为冬天度假的，充分显示南宁的宜居环境颇具市场吸引力。 未来趋势——总体来看南宁别墅项目并不多，由于政府对别墅项目用地进行了严格限制，未来南宁别墅项目供应量将会更少，别墅类产品将更加稀缺，价值空间显著。但同时，正因为该物业类型越来越稀缺，但需求较大，高端人群存在，这给一些新型物业带来了机会，如空中别墅。 地段不同：别墅一般位于位置较偏、自然景观较好的区域，高档住宅则不然 主力户型面积不同：别墅主力户型为五房或六房，单套面积在200-600平方米之间；高档住宅主力户型多为二房和三房或四房，单套面积在70-140平方米之间。 价格不同：高档住宅均价为8000-14000元/平方米，总价约为70万-140万元/套；别墅均价12000-30000元/平方米，总价约为300万-2000万元/套。 主力客户群不同：别墅主要客户为私企业主和高官及其亲属，属于财富金字塔顶端人群。高档住宅客户多为中高收入人群。 购买目的不同：别墅属于享受型置业，自住比例高，兼有保值的目的；高档住宅多为改善性和自住型置业，投资与自住比例各占约一半。 受新政影响程度不同：高档住宅由于投资比例较高，受新政影响很大，目前市场销量严重萎缩；别墅属于享受型置业，自住比例高，且客户群经济实力都很强，受新政影响相对较小。 南宁几乎没有国际大型企业总部，欧美国家商务人士在南宁很少。 国内大型知名企业也很少，需要租住高档酒店式公寓的驻南宁企业高层人士很少。 东盟经济的支撑分析：由于大部分东盟国家经济发展水平一般，且距离南宁都比较近，因此东盟国家商贸人士多选择在展会期间短期逗留南宁，展会结束即返回本国，从而导致在南宁需要租住高档酒店式公寓的外籍人士数量也很少。 别墅类项目 供应——目前南宁在售的别墅项目并不多,再加上政府已明确规定,停止审批别墅类项目用地,因此未来南宁豪宅市场上供应的别墅产品将越来越少,别墅产品更加稀缺,凭借本项目的综合优势,在未来的豪宅市场竞争中将丝毫不落下风. 需求——与此同时,随着南宁作为北部湾经济区核心城市、区域性国际城市的快速发展，市场对别墅类豪宅产品的需求将明显增加，在双重因素的共同作用下，预计未来几年内南宁别墅市场将出现供不应求的状况，这为有条件打造别墅产品的项目提供了难得的机遇。 华润中心 华润中心作为南宁有史以来规模最大、品质最高的大型现代都市综合体项目,将牢牢奠定其作为北部湾经济区地标性建筑的行业地位,其综合实力勿庸置疑是十分强大的.若其高尚住宅(21万平方米)与本项目酒店式公寓同期上市销售,无疑会成为本项目最强大的竞争对手。 1、本项目与之相比,在整体规模和社区配套上明显逊色于对手； 2、在商业和商务便利性方面双方大致相当； 3、本项目所处区位为真正的市中心，且已高度成熟，各类配套齐全，在生活便利性方面将明显优于对手； 4、本项目紧临两大城市主干道，交通更为便捷； 5、本项目建筑高度明显高于对手，拥有360度空中景观，有利于打造新型顶级豪宅 综合来看，本项目略胜一筹。目前华润中心高尚住宅市场预期售价高企，对本项目公寓产品的销售其实是有利的。只有当华润中心开发与本项目产品类型基本相同的公寓产品且双方同期上市时，双方之间的竞争才是最直接、最激烈的。 繁华都市核心地段：真正不可复制的稀缺地段，周边配套齐全，充分保证了生活、商业与事业的效率，这一点是目前南宁任何别墅项目都不具备的。 领峰形象：全市只有一个中央商务区——琅东CBD，琅东CBD只有一座300米+的超高层