房地产营销项目策划.pptx

陈嘉敏 2013090182 房地产营销项目策划-----住宅项目 01 02 03 04 项目概况 项目分析 市场选择与市场定位 营销推广 目 录 / contents 潜在风险 05 项目模型展示 一、项目概况 该地块位于深圳市南山区深圳湾体育中心北侧与滨海大道，科苑大道围城的约4万平方米地域，从地理位置来看，深圳湾体育中心周边的房地产业开发以优良的环境和配套设施取胜。如卓越浅水湾，京武浪琴半岛，市场均价五万元以上，高档次住房开发经济效益客观，并且收益于华润深圳湾体育中心的后续开发，华润集团规划在体育中心周边进行集写字楼、购物中心、公寓、住宅等项目于一体的综合开发，项目包括480米高的华润总部大楼、华润万象城总部大楼、一座微型高端万象城的建成将给这块地带来无限商机。 科技园文化广场 840米 荔园生活超市 226米 华润万家(华南标超科技园店) 938米 人人乐(科技南路) 1300米 购物： 华夏银行(高新支行) 307米 中信银行(深圳科园支行) 552米 中国工商银行(高新园支行) 563米 银行： 地铁： 公交： 文体： 医院： 学园： 粤海门村 - 公交站：距离217米 51路;121路;334路;334区间线;b609路;b682路;b728路;m209路;高峰专线10路;高峰专线7路;机场8线深港 研究基地-公交车站：距离508米 334路;334区间线;383路;e3路;高峰专线7路 地铁1号线（罗宝线） 深大站 617米地铁2号线（蛇口线） 科苑站 936米 深圳大学-体育馆 296米 深圳大学图书馆 534米 篮球公园 975米 麻岭和弦公园 1100米 深圳大学校医院 243米 广东医学院附属南山医院 1700米 深圳大学 476米 深圳虚拟大学园 483米 周围设施及交通 ----紧贴深大，临近科技园，尽享青春朝气与都市科技！！ ----靠近海岸城，世界之窗，周末购物狂欢！！ 一、项目概况 返回 二、项目分析营销环境分析 （一）近几年房地产投资情况 从2006年起，深圳固定资产投资逐年稳步上升，其中房地产投资额也随之上升，但由于各种原因，2013年固定资产投资额有下降趋势，预计2014年的总的投资额和2015年也将有所降低 营销环境分析 （二）商品房土地市场价格 2013年通过招、拍、挂的方式成交的土地金额为467.25亿元，较2012年增长306.9%，创下历史最高水平。从楼面地价来看，2012年出让的土地平均楼面地价仅为2551元/㎡，而2013年暴涨至6878元/㎡，楼面地价在10000元/㎡以上的地块占比更是由2012年的8.92%上升到2013年的31.25%。2008年至2012年，楼面地价总体处于较为平稳的水平，2013年一改往年的走势，迅速拉涨169.62%。从溢价率来看，2013年整体溢价率为46.04%，比2012年高出18.34个百分点。 营销环境分析 （三）市场供需分析 2014年全国一手商品住宅成交呈V型反弹，全国楼市呈现稳健的、发展的良好态势。借助当前的宏微观经济形势和具体的成交数据分析，结合全国住宅的七大规律，中国产业洞察网研究员预测，2014年全国一手住宅成交量较2013年跌5%左右；房价处于下跌中，但持续的时间和跌幅相当有限，并出现趋缓势头。 营销环境分析 （四）市场特征分析 下半年深圳住宅市场交易量有望筑底企稳，价格止跌在即。7月深圳新建住宅价格为22563元/平方米，环比下跌3.7%，同去年7月相比下跌0.1%，这也是连续两个月同比环比均出现下跌，深圳房价已经跌回到一年前的水平。成交量同步下跌，7月成交住宅2425套，环比、同比分别下跌0.1%、28.6%。 近期市场出现新动向：如松绑扩容，首套房贷款按揭利率回归基准，下半年供应量大等等，均会对市场成交产生良性刺激。2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表现为，上半年冷清开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。 消费者分析 1.消费者的消费心理分析： （1）消费者：将产品消费者定位于中高收入且有一定身份地位的购房者 （2）消费者需求：这类人处于青年和中年之间，对于名利和身份还有很高的要求，拥有青年的那种不服输的精神，无论是在身份还是品位上都不希望别人轻视，使他们更容易接受较高的价位。  （3）消费动机：首先，这类人都拥有较高的消费能力，并且靠近工作地点的高档小区对他们更有吸引力。其次，项目小区的客户还有经常往来香港与深圳的高职人员，项目小区高人一等的价位和媲美别墅的人居环境无疑将满足他们那份不经意的虚荣心。 消费者分析 2. 影响消费者购买行为的因素 　(1)影响房地产消费者购买行为的内在因素。 生理因素：绿化面积高于周边，健康需求得到满足。 心理因素：高档住宅