房地产造价管理经验总结.ppt

* 地产业正在走向规范化和更加激烈的竞争，市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势，为了在行业的逆流中生存乃至增长，房地产企业应该从机会主义转向理性的战略思考，从以资源为基础的竞争转向以能力为基础的竞争，全面提升企业管理水平，建立竞争优势 * 谢谢您的聆听！欢迎交流 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 房地产造价管理经验总结 2015年12月 * 内容 淡市下房地产造价管理新挑战 淡市下房地产企业造价管理新思维 如何从管理角度有效控制造价 * 毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间 一季度 二季度 三季度 四季度 商品房预售面积景气指数 66 89.7 67.4 92.6 商品房销售价格景气指数 111.1 111.2 95 77.3 * 虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早 宏观环境 需求 供给 宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观 ？ 房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑 07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力 * 降价销售成为不可阻挡的市场潮流 客户与产品 造价控制 进度质量造价 的平衡 房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言 ？ 消费者的观望必将导致价格的下跌，造价的因素将变得更加敏感，造价控制将变得前所未有的重要 再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战 开发商感言：降价还是硬道理 * 房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争 资源的竞争 产品和客户的竞争 运营能力的竞争 产品实现过程 设计管理 采购管理 工程管理 营销管理 客户服务 土地获取和项目论证 项目策划管理 成 本 管 理 资源 客户 运营 * 快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，造价控制将具有战略意义 * 内容 淡市下房地产造价管理新挑战 淡市下房地产企业造价管理新思维 如何从管理角度有效控制造价 * 造价管理新思维---三大转变 从乙方挖潜到 客户挖潜 从后端控制到 前端控制 从造价核算到 造价控制 房地产行业习惯通过招投标低价中标进行造价控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品 房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行造价控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制 在传统的管理模式下，造价部门更多是做的预算工作，承担的是造价核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制 * 从客户价值到造价控制—不同需求的客户其关注点是不一样 * 从客户价值到造价控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且造价极高的表现 置业次数与购房动机 * 从客户价值到造价控制—客户的需求是可以排序，在一定的造价约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要 绿色标出是最重要的因素, 黄色标出次重要的因素, 购房预算不同的人, 对因素的重要性排序略有不同. 在购房预算较高的人群中, “造园形式”, “教育配套”和”高尔夫球场”相对重要. 而”物业管理模式”相对重要较低 * 从客户价值到造价控制—将需求转化为产品语言 标准化 产品体系 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 ……… 居住要求 使用标准 性能标准 技术标准 部品模块化 功能模块化 户型模块化 组团模块化 设计模块 客户行为 自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 * 从后端控制到前端控制 预算 合同造价控制 认价 变更控制 定位控制 结构选型 材料设备选型 规范要求范围内的变通 设计质量控制 * 从造价核算到造价控制 造价控制 倾向于建立总量级的造价控制体系; 按照“合同分类”的思路重构“造价控制树”; 避免跨项目、科目签订合同; 前置合同控制环节（签约、变更） 造价核算 基于工程造价思想建立核算（测算）体系； 通过造价测算（合同分类）形成目标造价； 项目结算后进行造价核算，定量分析； 沉淀造价经济技术指标库，为新项目测算提供参考依据； * 内容 淡市下房地产造价管理新挑战 淡市下房地产企业造价管理新思维 如何从管理角度有效控制造价 * 造价管理体系主要控制点 全面的造价控制体系主要包括对土地造价、项目前期费用、工程建安造价、营销造价、管理造价和财务造价等六大分项造价的控制 分项造价 压缩空间 占总造价比例 主要控制手段 说明 土地造价 较小 30-35 % 尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条