房地产房产规划设计如何溢价报告92p.ppt

启动区设计必须在前期规划设计中就应该思考，且更应该关注建筑景观一体化思路。 大家齐动手 500米 750米 目前规划的困境在于:1.组团划分过大2.路网选择有误3.开放空间短路4.物管层次不清5.外部资源利用不够6.区域中心缺乏人气 多层洋房水岸 双拼别墅岛 联排别墅半岛 Towncenter 解决初步规划方向 400米 350米 250米 250米 多层洋房都心 住宅地产建筑是一种“利”与“美”的结合 形象溢价 常见的建筑风格 当代风格建筑 ARTDECO风格建筑 地中海风格建筑 法式风格建筑 英式风格建筑 折衷风格建筑 东方风格建筑 停留在图纸上的效果不能产生任何价值 动人的实景能带来真金白银和持续的发展 后期控制 建筑安全色的重要性 颜色控制 操作 失败案例 VS 调整案例 不同容积率地块下的实际操作 1、3.0容积率下的案例分享-案例1 2、2.0容积率下的案例分享-案例2 3、1.0容积率下的案例分享-案例3 4、百万方大盘下的案例分享-案例4 原规划、2.4容积率，百万方级别 我们调整的规划 标杆企业金地集团系列产品的成功案例 房地产开发项目启动区的重要性 启动区：顾名思义最先开始的区域 如何选择启动区区域，以 及开发模式，是值得我们 认真研究的 启动区承载的意义 形象展示 抢时间 销售功能 定价权 建筑景观一体化 要做中国地产的“常青树”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是 “舍得”。 ●舍得花心思琢磨启动区的精神归宿 ●舍得可以为启动区质量至上，在物质上的投入 ●舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ●为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。 启动区的一切都是营造的兢兢业业，认认真真，追求完美的负责任开发商形象。 弱市情况下启动区的设计原则----舍得 启动区设置模式一 善于利用本项目中后开发区域营造启动区氛围 启动区设置模式二 善于利用公共空间，营造属于自己的归宿感调性的衍生 启动区设置模式三 将项目最高端产品最早呈现在启动区当中，形成定价权 启动区设置模式四 自身条件匮乏，营造街区模式形成启动区氛围 启动区设置模式五 合理运用高层与高层中的间距，形成启动区展示面 启动区设置模式六 合理运用商业界面，增加商业存活价值空间，形成启动区 你知道你知道什么 你知道你不知道什么 怕 你不知道你不知道什么 规划溢价的方法 方法一：从平均层数入手 容积率= 总建筑面积 总用地面积 覆盖率= 总占地面积 总用地面积 = 总建筑面积 总占地面积 容积率 覆盖率 = 平均层数 容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数为? 从平均层数展开规划设计 平均层数的推导模式是一种理性的数据分析 平均层数的运用，是一种穷尽法的表现 具有投资决策的高管尤为要注意 方法二：从道路与产品入手 道路的含义 路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。 我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。 道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。 车行道路 车行道路 车 行 道 路 车 行 道 路 传统联排 传统联排 宅间距 宅间距变为花园 舒适型联排 舒适型联排 宅间距变为花园 道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的： 而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是…… 独栋 道路是一种积极因素 道路的改变带来的感官享受 道路变化带来了入户模式的探索 方法三：从尺度入手 地块规模: 欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布 国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。 目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距, 2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ 用什么划小? 积极的: 道路:喧闹空间:便于轻松经过. 我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行） 、3+7+3?3+10+3m (一般的城市支路=小区级道路：汽车+自行车双行） 消极的 围墙:安静空间:对是陌生人是死角,对个人是天堂. 中性的 水系可望不可及,巧妙的分隔. 高差:隐蔽的拒绝. *城市