第五章成本近法.ppt

－*－ 第五章 房地产评估的成本法 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩 ＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝3.75亿元/平方公里 ＝375元/平方米 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05(元/平方米) －*－ 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5(元/平方米) 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55(元/平方米) 土地总价＝1,350.55×80,000 ＝108,044,000(元) 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 课堂作业： 　 某市经济技术开发区内有一块土地面积为　１５０００m2，该地块的土地征地费及土地出让金为每亩1０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。 －*－ 总结 新开发土地成本法运用范围 成本法运用过程中有关税费计算 投资利息的计算 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 新建房地产评估的操作步骤 基本思路 根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （单纯的）新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 新建房地产评估的计算公式 第二节 收益法 －*－  估价步骤 （一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） （三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费 （六）估算开发利润 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 估算土地取得成本 土地出让金或地价款 征地和房屋拆迁安置补偿费 有关土地取得的手续费及税金 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑 建安工程费 公共设施建设费 开发过程的税费及其他间接费 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 勘察设计和前期工程费 包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 注意 这一部分费用与土地的生熟程度有关。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 理解“三地” 生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 基础设施建设 包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 建安工程费 即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑商的全部费用