小产权房购买行为环境适应性与合理性探析.docVIP

小产权房购买行为环境适应性与合理性分析 　　摘 要：近几年来，小产权房一直倍受政府、学者、媒体的高度关注，饱受“诟病”。就现实而言，其不但违反了法律法规，还激化了社会不同利益者之间的矛盾。但在其屡禁不止的事实背后，有着值得人们深思的原因。海纳模型为分析购买者行为提供了一些启示 关键词：小产权房；购买行为；环境适应性；合理性；海纳模型 中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号2015 0 引言 “小产权房”不是个严格意义上的法律概念，而是人们约定俗成的一种称呼。小产权房是指在农村集体土地上由村委会自己建设或者由村集体组织承包给开发商建设的，以供应给村组织成员之外的城镇居民购买的房子。他们只能获得乡镇政府自制颁发的“房产证”，而不能获得由国家国土部门、建设部门、房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书，因此人们称之为“小产权房”或“乡产权房” 从法律的角度来看小产权房是不合法的，但法律有其固有的滞后和局限性。我们要在不违反宪法的基础上重新审视小产权房问题。事物存在必有其存在的合理性，小产权房规模不断扩大，必有其发展的空间和市场。我们通过探讨需求方（购买者）的行为分析，试图从导致这种行为的外部社会环境以及内在收入水平客观去阐述这种“违法”行为的合理性。并用具体事例去呈现当下中低收入者们生活状况，运用海纳模型理论剖析购买者购买时的心声 1 海纳模型介绍 海纳模型是海纳教授在1983年发表的一篇题为“The Origin of Predictable Behavior”论文中提出的以研究在外部环境不可确定的条件下，人们有限理性行为的预测程度模型。此模型的一个重要核心概念是“C-D缺口”，又称为“C-D gap”。C（competence）是指人们追求自身效用或者利润最大化的能力，D（difficulty）是指人们追求最大化过程中所遇到的困难程度，换句话说就是人们预期达到的目标与实际完成目标的差距。正由于“C-D gap”的存在，才会导致人们行为的复杂性和不可预期性 “C-D gap”对人们行为决策影响到底有多大，主要取决于二个因素，第一个因素是外部环境的多变性，在这里我们用字母e表示，主要指可能遇到的环境改变，以及环境改变后与之相关其他变量变化的可能性大小，这将导致人们在抉择时考虑的情况将增多几倍。第二个因素是人们个人的认知判断能力的差异性，我们用字母p表示，主要指人们的个人文化教育程度，生活工作经验差异，以及思维方式的不同导致对事物认知和判断能力的不同。因此e和p总体的差异性，在此我们用符号U（e，p）表示，它决定了“C-D gap”差异的程度大小，也决定了人们在运用众多信息时如何分析和理顺部分信息的干扰，尽可能地排除外部环境的不稳定因素做出对自己目前状况最合适的抉择，这个抉择不一定是最优的，但是在当前多变环境下，人们运用自身能力在有限理性的条件下所能做出的最适合自己的决策 例如，在环境稳定的条件下人们的行为方式是A，A是可预期和确定的，也可以说A是人们的习惯行为方式，但是当外部环境改变、不可控制时，人们是仍选择传统的行为方式A还是会选择另一个新的行为方式a？人们的决策主要取决于环境变动的可能性大小，假设在当前多变的环境下a是正确行为的概率是Ω（e），错误行为的概率是1―Ω（e），而这一概率人们是不知道的。由于环境的不稳定性，人们判断事物的差异性，人们不一定能正确判断选择新行为a还是摒弃a。假设在不确定的环境下a为正确行为方案，而人们又能正确认识到a是正确选择的条件概率是η（e，p），而此时人们能获得的收益是g（e），这时的收益多少只和环境有关。相反，如果新方案a在当前的环境下是错误的行为方式而人们却认为a是正确行为方案的条件概率是Φ（e，p），此时人们将面临的损失是j（e），此刻的损失也只和环境有关。通过上述的假设和环境的设定，现在我们可以来解决上述的问题：在何时、什么情况下，人们会选择新行为a是有利的？选择a的预期收益是Ω（e）η（e，p）g（e）；预期损失是Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]。只有当预期收益大于预期损失时人们才会选择新行为a即： 当Ω（e）→0时，表示当外部环境极度不确定，选择新行为a的可能性趋于0时，T（e）→∞，这时人们放弃行为a是理性选择（即为保守决择）。当Ω（e）→∞时，表示选择新行为a的正确性很大，且人们主观认知能力强，能准确把握信息并做出合理的理性选择a时，T（e）→0。W（e）曲线表示预期收益等于预期损失的所有点，W（e）曲线左下方为“保守派”，右上方为“创新派” 2 购买者行为的海纳模型实证分析 现在我们运用海纳模型来分析购买者为什么会冒险购买小产权房的行为 众所周知，房地产这几年飞速