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房地产项目施工阶段成本控制研究 　　摘要：目前我国房地产行业风险不断加大，项目利润率逐渐降低，房地产建筑企业应该加强成本管理，合理控制项目进度和质量，保证项目合理的利润。现代成本控制理论并没有在实践中得到广泛应用，很多房地产建筑企业仍然采用传统的以利润为导向的成本控制方法，难以达到成本控制目标。房地产建筑企业应该借鉴先进的成本控制理论建立科学的成本控制体系，有效控制成本。本文采用挣值法对房地产建设项目施工阶段的成本控制进行研究，为房地产项目成本控制提供参考。本文的研究对建设项目施工阶段成本控制具有较大的参考价值 关键词：项目管理 成本控制 挣值法 一、成本控制概念 房地产建设项目成本控制是对项目的预测、设计、实施、分析等过程所产生的所有费用进行全面、科学管理的过程。在房地产项目开发过程中，主要存在四大成本：土地成本、方案设计以及行政审批成本、工程建设以及安装成本、项目全过程管理成本。具体来讲，可分为如下几类：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、各种税费、其他费用 二、房地产建设项目成本控制现状 目前我国大多数房地产建筑企业采用传统的成本控制理论和方法，单纯地以目标利润为导向，孤立地强调达到预定的利润目标，并采用事后分析的传统成本控制理念。这一理念单纯把利润作为唯一指标，不符合当今成本控制理论的发展潮流，在现实的成本控制中很难形成行之有效的控制体系，难以达到成本控制的目标。目前来说，我国房地产建设项目成本控制现状如下： （一）成本控制理念欠缺。房地产建设项目中，成本节约、控制理念并未深入人心，在整个项目建设过程中存在一些不必要的损耗和严重浪费，而项目管理者大多数只关注项目工期和建筑质量，忽视了成本控制。成本控制理念欠缺已经成为房地产项目成本控制的主要问题 （二）成本信息反馈迟缓。在项目建设过程中，项目成本信息反馈迟缓，导致项目管理者在项目建设过程中不能够及时发现相关的成本超支、外溢等问题，也不能够采取有效、合理的措施和方法来控制成本增长，为成本超支埋下隐患 （三）项目成本管理体系不完善。我国房地产建筑企业正在进一步完善成本管理制度，但是仍没有做到细化管理，相关人员的执行力度不足，再加上具体岗位分工不明确，管理人员缺乏责任感，导致成本管理体系不健全 （四）忽视“质量成本”和“工期成本”。所谓的“质量成本”是指为达到项目要求的质量标准而发生的费用，以及项目质量不达标带来的损失。“工期成本”是指为使项目在规定工期内完工而发生的费用，以及不能在规定工期完工带来的损失，如违约损失、信誉损失等。房地产建设项目往往存在为了节约成本忽视项目质量和赶工期的现象，结果导致更多的质量问题和工期支出，且损害了企业的信誉 三、XY住宅楼建设项目施工阶段成本控制研究 本文采用挣值法研究XY房地产建设项目施工建设阶段的成本控制。挣值法能够同时分析施工成本和施工进度的偏差情况，在达到质量要求的条件下，通过分析施工过程的实际成本和进度，确定成本偏差和进度偏差，根据偏差改进成本控制，以实现成本控制目标 （一）挣值法概述。挣值法是为监测工程进度和工程费用从整体层面对项目进行的效果分析，挣值法的参数主要包括BCWS（即项目建设中预计完成工作的预算费用）、BCWP（即项目建设中已完成工作的预算费用）、ACWP（即项目建设中已完成工作的实际费用）。通过比较项目成本的实际值和计划值，可以及时分析得出在实际施工过程中的成本偏差，并对成本费用的未来趋势做出判断和预测。如果实际成本与预测成本偏差很大，管理层就要分析出现偏差的原因并做出具体的控制措施，否则，偏差会随着施工过程越来越大。挣值法可以让管理者及时地发现成本偏差并做出相应有效措施阻止偏差的进一步扩大，是成本控制理论中的一种综合控制方法 （二）XY房地产建设项目成本控制研究。XY房地产建设项目建筑面积为135 586平方米。住宅楼建设项目预计总建设成本为285 134 895元，工期为2014年3月至2014年11月，本文采用挣值法研究该项目2014年3月至11月期间的成本控制。其中，项目施工阶段成本数据BCWS、BCWP、ACWP如表1所示 1.项目费用偏差及费用绩效分析。在挣值法中，项目费用偏差通常用CV（Cost Variance）表示。费用偏差（CV）是指在某一时点上，BCWP与ACWP之间的差值，即CV=BCWP-ACWP。其中：如果CVlt;0，表示建设项目费用超支;如果CV=0，表示建设项目费用与计划相一致;如果CVgt;0，表示建设项目费用节约。项目费用绩效通常用项目进度指数CPI（Cost Performance Index）表示。费用指数CPI是BCWP与ACWP之间的比值，即CPI=BCWP/ACW