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署理看法

仲裁代理词 尊敬的首席仲裁员、仲裁员: 李云、王晓与谢飞房屋转让协议纠纷一案,四川谦亨律师事务所接受谢飞的委托,并指派我们担任其仲裁代理人,根据事实和法律规定,我们提出如下代理意见: 李云与谢飞之间签订的《房屋转让协议》(后简称《协议》)系双方真实意思表示。 李云与谢飞均为完全民事行为能力人,双方在平等自愿的基础上亲自签订了《房屋转让协议》,双方意思表示真实。 《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。” 判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。确认合同无效的时候,不得以地方性法规、行政规章为依据,除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。 《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的。引用部门规章作为合同无效的依据是完全错误的。且该办法的禁止转让条款,旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系,在性质上属于管理型的禁止规范,并非效力型的禁止规范,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。因此,对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范,故不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但根据立法本意,是对在房屋所有权尚不明确的情况下,对房地产权属转让行为的一种限制,其目的在于限制权利人不明的房地产转让,以维护房地产市场秩序,但不意味着禁止这类房屋的交易。“不得转让”应理解为不发生物权的转移,而本案中《房屋转让协议》是一种债权,标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同,则不利于保护善意当事人的合法权益,不利于维护正常交易秩序。 其次,《城市房地产管理法》颁布实施时,关于债权行为和物权行为相分离的理论尚未占据统治地位,《物权法》生效后,情势则大为改观。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,物权变动有原因与结果之分,具体到本案中,签订《房屋转让协议》这一行为是物权变动的原因,房屋登记过户是物权变动的结果,前者是债权行为,后者是物权行为。债权行为的效力是独立存在的,只要合同的主体具有相应的行为能力,双方当事人意思表示真实,且不违法法律或者社会公共利益,合同即为有效,合同本身的效力不受物权能否变动,物权是否变动的影响,即使物权不能变动,债权合同仍然有效。  此外,最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条中还规定:“法律、行政法规虽规定合同应当办理登记手续,但当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国现行的法律法规也没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。 《协议》不存在法律规定的合同无效的情形。 所谓合同无效,指的是合同严重欠缺有效要件,绝对不容许按当事人合意的内容来赋予其法律效果。《合同法》确立了“鼓励交易”原则,对合同效力一般不轻易作无效认定。对合同是否无效,《合同法》第52条、53条以列举的方式作了明确规定。本案中的《协议》并不存在这些情形。 经济适用房属于行政管理调整范围,违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面,一旦单位职工享有了集资建房的资格,同时便具有了民事主体身份,其转让资格也好,转让集资房也好,是对其民事权利的处分,法律应完全尊重其民事处分权利,保障其合同意思自治。不存在妨害社会公共利益的问题。用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理,这将极大损害民事权利人的合法权益,也将会使合同法的相关规定无限延伸,使具体的法律规定形同虚设。 所谓“非法目的”是指违反法律和行政法规的强制性规定,本案中的《协议》只是没有将具体履行的程序和时间约定到位,并不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的内容。 学校的规定和王晓不知情均不能成为《协议》无效的理由。 我国现行法律没有明确规定禁止集资房的转让,就民事行为而言,法律无明文禁止即为自由。学校规定集资房不得转让,但这只是学校和李云的之间的协议,且谢飞对此规定完全不知情,不能对抗第三人谢飞,更不能成为合同无效的理由。 《中华人民共和

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