项目开辟成本治理的步调.docVIP

项目开发成本管理的步骤 项目开发成本管理的步骤 　　一、制定目标一一明确目标成本 　　目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成 本的控制线。 　　许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法去作为项目的控制线。这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，往是“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，其结果是导致成本失控。 　　影响目标成本制定准确性的原因主要有两大类： 　　1．项目进度太紧 　　基于市场竞争的需要、资金回收的压力或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。 　　另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”方式，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的个原因就是采用了“费率招标”的模式。 　　对应策略：严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”。 　　2．缺乏规范的目标成本测算体系 　　从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等，每个环节都涉及成本控制，使成本控制难度加大。 　　对应策略：需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。 （1）目标成本管理规范的目的 　　①保证目标成本的准确性 　　通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。 　　②实现项目间成本数据共享 　　通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，还能很好地利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，不断完善优化相关流程。 （2）目标成本规范的方法 　　①建立规范的成本结构树 　　综合公司开发项目的特点，提炼出套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。 　　②建立规范的流程 　　定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中成本费用的使用与管理。 　　二、明确岗位职责一一建主责任成本体系 　　“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。 　　“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度地减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。 　　1．划分责任范围 　　“责任范围”的划分与目标成本的结构体系息息相关。企业还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。 　　2．实施作业过程管理 　　如果把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相 应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济 技术评价指标，这样，就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正地将成本控 制的执行力渗透到基层一线。 　　三、跟踪执行一一运用动态成本法 　　动态成本反映的是项目实施过程中的预期成体，动态成本法是通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现成本控制的方法。 　　1．全动态成本控制需要随时得到项目执行数据 　　动态成本的核心是实时性，“动态”指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方米综合造价是多少？ 　　成本控制强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本，辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助。 　　2．“一个中心、三条主线”实现动态成本测算