上上城项目预售案例.docVIP

上上城项目预售方案 项目名称：上上城 项目基本情况 小区占地面积4333㎡，总建筑面积42000多㎡，其中住宅40783.37㎡，商铺2075.93㎡，小区由A、B两座楼组成，地下2层，地上26层。面积配比为46.57㎡、98.03㎡、109.99㎡、156.39㎡，共四种户型，房屋用途为底商加住宅。本项目于 2009 年 7 月 11 日开工，竣工时间大概在2011年 7月11 日。设计单位为山西中方森特建筑工程设计研究院，施工单位由浙江海纳建设公司承建，监理单位是北京中城建建设监理公司，目前的工程进度为地上25层。已取得的证件如下： 国有土地使用权证：并政地国用（2009）第00006号 建设用地规划许可证：并规许字〔2008〕第0180号 建设工程规划许可证：并规建证新字〔2009〕第0180号 建筑工程施工许可证建设进度安排 1．建筑主体结构工程：2010年8月（塔楼）、10月（裙楼）完成； 2．装修、安装工程、竣工验收：2011年6月； 3．场区工程：2011年8月完成。 预售房屋套数、面积情况预售价格及变动幅度预售资金监管落实情况预售资金要纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。 1、价格策略 根据市场上同类型、同档次市场定位情况，在留有充分余地的前提下，将各分体项目的平均销售价格作如下规定： 商 场 3000平方米 10000元/平方米 住 宅 30000平方米 5000元/平方米 地下车位（二层） 300个 100000元/个 合 计 33000平方米（可销售面积） 2、引进优秀房地产销售代理商 在布局设计上打破常规、迭出新彩。项目销售上引进“外员”，聘请国内资深的房地产销售商作为主力销售代理机构，以他们先进的理念、更高的楼盘销售率以及全新的促销方式和策略，层层推进，淋漓尽致。 3、促销方式灵活多样 1）广告 房地产广告要激发有购买能力和购买意愿的潜在顾客的购买欲望，强调房屋高雅的格调、全新的结构布局、完善的功能，强调区位、经商、办公、购物、上学、就医的方便，从情感上打动消费者。通常利用如下四种类型的广告。 （1）印刷广告 报刊、杂志等是人们日常生活中经常接触到的传媒工具，有关专业书籍（如房地产投资指南、房地产年鉴等）以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体。 （2）视听广告 利用电视、电影、霓虹灯、大街上的广告牌以及电台、广播等传媒方式宣传房地产产品的视听广告。特别要重视广告，充分将广告内涵用具体的行动表现出来，以戏剧化的方式介绍商品，并可借助节目赞助、插播等组合方式获得相辅相成的效果。 （3）招贴广告 利用火车站、汽车站、机场、市中心广场和主要街道拐角处等公共场合的布告栏或招贴栏中张贴的宣传房地产产品的招贴广告有效地宣传某一特定的开发区域或大型发展项目。另外，在贸易洽谈会、展览会，甚至体育比赛的赛场上的广告更有价值。起到既能烘托会场气氛，又能给与会者留下深刻印象的效果。 （4）现场广告 在施工现场竖立广告牌和将施工现场地周围栅栏作为广告围栅，来介绍开发项目的情况。现场广告的内容一般包括项目名称、规划模型图、位置图、项目介绍、以及有关项目的参与者，如开发商、设计者、建造商、监理工程师、租售代理等的名称。使人们对项目及其开发商留下良好的、持久的印象。 2）邮寄宣传品（DM）： 通过邮寄宣传品进行房地产营销推广，其邮寄对象主要是据有关线索筛选出的潜在买家或租客。这种邮寄宣传品（材料），比一般广告能提供更多的信息。 宣传品的内容具体应包括：①物业的照片及相应的说明文字；②物业位置的描述；③物业具体情况介绍；如面积、高度和主要设计特色等；④物业所具备的主要设备，如煤气、供热、电力、电讯等；⑤欲销售的物业权益性质，若是所有权，则说明租约期限；⑥希望的价格和租金水平。列出开发商，抵押（按揭）银行和物业代理的名称、电话以 及有关联系人姓名。 3）现场展示样板房： 进行装修、配齐家具设备和必要的装饰品，供有兴趣买楼或租楼的人士参观，让其亲身体验入住该建筑的感受。除样板房外，对于建筑物的主要入口、通道和大堂也要装修，并在展示过程中保持清洁。总之，作为商品房推销活动的铁的原则，要尽最大的可能给顾客留下美好的第一印象。 4）楼盘庆典仪式： 在工程建设过程中举行开工典礼、封顶仪式和竣工典礼将所开发的楼宇逐步推向市场。庆典仪式中，可邀请有关的新闻机构、物业代理等人员及可能的买主或租客参加，还可邀请有关官员、银行界、商业界及有关社会团体的人士参加。庆典活动中，开发商和当地政府官