投资及融资12.doc

1 CPM的定义：现在国际上最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款（constant payment mortgage，简称CPM）。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款额是恒定的。于是，根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。 2 住房抵押贷款证券化：是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。 3 房地产投资风险：投资者预期收益不能实现的概率（或可能性）。 4 财务风险：指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实现的可能性。 5 经营风险：指由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率无法实现的可能性。 6 房地产金融：指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 7 房地产抵押初级市场、二级市场： 一级市场： (1)是房地产抵押贷款的直接发放市场 (2)是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场 (3)主体是抵押借款人和各类金融机构 二级市场： (4)是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场； (5)用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷款 (6)二级抵押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资 8 抵押贷款证券化运作程序： 一、组建住房抵押贷款证券化的资产池。 设立特设机构，实现破产隔离。 进行信用增级，完善交易结构。 设计证券，信用评级。 住房抵押贷款证券发行。 管理资产池，偿付证券权益。 9 项目融资风险管理与控制的方法 风险规避 风险转移（一）通过保险转移风险（二）通过合作转移风险 风险降低（一）加强可行性研究 （1）宏观可行性分析（2）微观可行性分析 （二）改善债务结构 （三）加强物业管理 （四）进行投资组合 10房地产保险的基本原则 最大诚信原则 可保利益原则 公平互利原则 经济补偿原则，包括权益转让规定，重复保险规定 近因原则 11 发展我国房地产抵押贷款必要性： 增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展 发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 12 比较房地产债券与房地产股票的区别答：(1)房地产债券与房地产股票的性质不同。 房地产债券与房地产股票的权利和责任不同。 房地产债券与房地产股票的期限不同。 房地产债券与房地产股票的发行目的与范围不同。 3房地产信托与房地产信贷有什么区别? 答：(1)房地产信托是发生在委托人与受托人之间的委托代理关系； (2)房地产信贷是发生在借款人与贷款人之间的债权债务关系； (3)房地产信贷是一种间接融资； (4)房地产信贷是单纯的银行信用 (5)房地产信托既可以间接融资也可以直接融资 (6)房地产信托只收取佣金，承担的风险较小 私募亦称直募指的是私下或直接向特定群体募集资金的方式。与之相对应的是公募。财产信托是委托人将自己的动产、房产、地产以及版权、知识产权等财产、财产权、委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运作和处置。2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，具体如下： (一)统一思想，提高认识。 (二)建立考核问责机制。 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 (五)增加居住用地有效供应。 (六)调整住房供应结构。 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九)加大交易秩序监管力度。 (十)完善房地产市场信息披露制度。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门