挂钩政策实施地投资估算和资金筹措研究.doc

挂钩政策实施的投资估算和资金筹措研究 来源:职称论文网- 　　1．引言　　　　为统筹城乡发展，改善农村生产、生活和生态环境，服务社会主义新农村建设，促进土地节约集约利用，缓解建设用地供需矛盾，国家提出了：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”的政策，并出台一系列文件和意见指导该项政策在全国实施[1]。目前全国各级土地利用总体规划正在加紧修编，特别是县乡两级规划修编工作变得特别紧迫。挂钩政策有效的促进了县乡两级规划的编制，特别是在耕地保有量指标的落实和建设用地的需求方面提供了操作性较强的思路。　　然而挂钩项目的实施需要足够的资金保证，资金的筹集是挂钩政策实施过程中遇到的最大难题，无论是农民住房的拆旧建新、对农民的补贴、还是农村建设用地的复垦、农民新型社区公共服务设施的建设，都需要一次性投入很多资金。因此，科学分析挂钩项目的投入与合理确定项目资金凑集方法是保证挂钩项目能真正落实的重要基础性工作。本文以山东省任城区为例，全面分析了挂钩项目实施的投资预算以及资金筹集。　　　　2．挂钩政策的概念和内涵　　　　挂钩是农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的简称，其具体含义是指依据土地利用总体规划，采取行政、法律、经济、工程技术等手段，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区)，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。核心思想是“耕地占补平衡和建设用地集约利用”，其意义在于通过挂钩有效缓解当前建设用地供需矛盾，提高土地利用效率特别是建设用地的利用效率，优化土地利用结构和布局，同时改善农村生产、生活条件，是推进新农村建设的重要途径[2，3]。　　挂钩主要包括两项内容：一是农村建设用地减少即通过对农村居民点用地整理和废弃工矿地复垦，有效增加耕地面积；二是城镇用地增加即建新区内新增建设项目占用地耕地。两者关系在于“先减少，后增加”，并且保证“建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量有提高。　　农村建设用地减少是指农村居民点整理和废弃工矿地复垦成耕地。农村居民点整治途径主要有三种：一是靠近中心城区或集镇的农村居民点整体搬迁进入城镇或集镇（简称农村居民点搬迁）；二是将零散、分布偏远的几个村庄合并成一个大型社区(简称农村居民点合并)，但必须保证新社区占地面积小于拆旧村庄面积之和；三、将人均占地面积较大的村庄通过提高土地集约度，实现内部整合，走新型社区化道路，缩小原村庄面积（简称农村居民点浓缩）[4]。　　　　3．挂钩投资估算　　　　挂钩项目投资主要集中拆旧地块。按照规定挂钩项目的实施必须是先拆旧，后建新。即必须先将拆旧地块复垦成耕地，然后才能在建新区内占用共等数量的耕地用于城镇工矿项目建设。由于挂钩项目往往与新农村建设项目配套实施，因此拆旧地块整理复垦出的耕地不完全用于建新区里面城镇工矿项目耕地占补平衡。其复垦出的耕地主要分为两部分：一是拆旧区内拆迁农民安置房屋建设占用地耕地占补平衡或者拆旧区新型社区建设占用耕地占补平衡；二是建新区内城镇工矿项目占用地耕地占补平衡。　　因此城乡建设用地增减挂钩项目投资主要包括两大部分：一是拆旧区农民安置补偿资金投入：二是拆旧区土地整理资金投入。　　　　3.1 拆旧区农民安置、补偿　　拆旧区农民安置补偿主要包括：拆迁补偿和安置区建设费。　　3.1.1 拆迁补偿费　　拆迁补偿是指对拆旧区村庄内村民房屋及附属设施的补偿。其补偿金额为：　　I P * S * V 11 =11 　　I ：为房屋拆迁补偿投资总数（元）； P ：为某地区房屋拆迁补偿标准（元/m2）；S ：为拆旧区总面积（m2）；V ：房屋面积占拆旧区面积的系数（即土地容积率）。　　3.1.2 安置区建设费　　安置区建设费是指拆旧区内，需要安置居民的建房成本，以及新型社区建设成本以及社区内基础设施建设投资成本。　　其计算公式如下：　　I T * M * N 12 =12 　　I ：为安置区建设总投资（元）；T ：需要安置的居民户数（户）；M：为地方户均用地标准（m2/户）；N ：为地方房屋建筑成本（元/m2）。　　　　3.2 土地整理费用　　按照我国《土地开发整理项目预算编制暂行办法》规定，土地整理投入主要包括项目工程施工费、设备购置费、其他费用和不可预见费。由于各地实际情况不同，因此在土地整理投入标准也有所差别。　　　　4．资金凑集　　　　就目前而言，挂钩项目实施可行的资金来源主要包括三个方面：一是政府投资；二是建新区内挂钩指标使用所获得的相关土地税费；三是农民自投资金。　　　　4.1 政府投资　　政