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经济新常态背景下我国房地产市场长效机制建设研究 　　摘要：当前我国的宏观经济已经进入新常态，经济增速将结束过去三十多年的高速增长而转为中高速增长，作为国民经济的重要组成部分，我国的房地产市场也逐渐进入新常态。过去十多年房地产市场发展的历程充分说明，房地产市场上所表现出来的种种问题，仅仅依靠市场本身无法得到有效的解决，只靠政府的宏观调控效果也不甚理想。文章认为经济新常态背景下需要我们通过建设长效机制来引导房地产市场健康稳定发展，但是长效机制的建立不是一蹴而就的，而是一个复杂的系统工程，需要从经济、政治、法律、文化、社会等五个方面的机制体制来建设，每个方面都要发挥作用，形成政策合力，才能最终实现房地产市场平稳运行和可持续发展的终极目标 关键词：经济新常态；长效机制；可持续发展 我国的宏观经济如今正渐渐步入新常态，经济增速也将告别过去三十多年的高速增长，逐步放缓为中高速增长。1998年房改以来，房地产业作为重要支柱产业和财政收入的主要来源，在我国宏观经济过去十多年的持续快速增长中发挥了至关重要的作用。但在经济新常态下，由于经济增速的放缓，房地产业在国民经济中的支柱地位将受到挑战，对其他产业的关联性和带动性也将有所降低，不可避免地对相关上下游产业的发展产生较大的影响。尤其是对依赖于房地产的地方政府而言，之前很多城市财政收入的一半以上来自房地产业，未来这个比例将逐渐降低，这对地方政府来说将是一个严峻挑战 政府、房地产企业和消费者都应该清醒地认识和了解新常态，主动参与和适应新常态，客观理性的定位和审视其在国民经济中的地位和作用。一个健康和可持续的房地产市场对整个国民经济而言至关重要，也可以说现在我们比以往任何时期都更加需要房地产市场的健康和稳定。房地产市场在新常态下的运行中也表现出一些新的特征和趋势：房价将结束之前的单边上涨趋势，演变为双向波动、涨跌互现的局面；房地产投资增速将由高速增长逐渐转为平稳增长；政府的行政调控政策将逐渐退出，取而代之地是市场将逐步发挥决定性作用。当然也将要面临一些难以回避的问题和矛盾，比如市场上的巨大库存有待消化、不同等级城市的市场分化程度加剧、房地产金融风险加快暴露和释放、城镇居民收入难以承受房价高位上涨等现象 我国过去十多年房地产市场的发展也充分说明，房地产市场上所出现的种种问题和矛盾，市场本身是难以自我修复的，政府宏观调控的效果也往往与期望相差甚远。以往我国房地产宏观调控中的很多政策是临时性和应急性的，体制机制上的深层次问题没有得到重视，由此削弱了房地产调控的效果。因此我们必须通过建立引导房地产市场健康稳定的长效机制来解决市场中面临的种种问题。长效机制是长期使制度能够正常运行并发挥预期功能的制度，更加重视政策的稳定性、连续性和可预期性。构建房地产市场运行的长效机制，需要准确把握新常态下房地产市场运行的新特征和新趋势，摸清面临的主要问题和矛盾。而且长效机制的建设是一项系统工程，仅从一方面出发很难解决根本问题，需要我们遵循市场运行规律，综合经济机制体制、政治机制体制、法律机制体制、文化机制体制、社会机制体制等五个方面的建设，使各方面机制体制相互配合和协调，共同发力，在国家统一政策目标的指导之下，最终实现市场的平稳运行和可持续发展的终极目标 一、 经济机制体制：深化改革，建立统一、公平、竞争、有序的房地产完全竞争市场，是建立房地产市场长效机制的活力源泉 1. 深化改革，清除影响房地产市场健康发展的体制性障碍。中国共产党第十八届三只全会明确提出发挥市场配置资源的决定性作用，但由于我国房地产市场化改革相对滞后，许多阻碍房地产市场健康稳定发展的体制性根源仍然存在，需要通过市场化改革逐步加以清除。市场机制在房地产资源配置中的作用还没有得到充分发挥，房地产市场作为最重要的市场之一，其在整个宏观经济中的地位和作用不容小觑，这就需要我们通过不断深化改革，进一步清除影响市场健康发展的体制性障碍，为充分发挥市场的决定性作用做好铺垫 2. 营造公平、公开、公正的房地产完全竞争市场，进一步完善价格、供求、竞争机制。在西方经济学理论中，完全竞争市场是最有效率的，是最能充分发挥市场配置资源作用的市场类型。当然完全竞争市场是一种理想的市场状态，现实中很难存在，但若要充分发挥市场的作用，就必须建立接近于完全竞争的市场。结合房地产市场自身的特点，在接近完全竞争的市场中，要拥有众多的消费者和开发商，双方都是价格的接受者而不是制定者，两者竞争地位平等，且两者的信息是对称的，开发商加入或者退出市场完全自由，退出壁垒基本没有。因此政府要努力营造一个公平、公开、公正的房地产市场，公平意味着开发商和消费者的地位是平等的而不是一方强势的，房地产价格是供需关系决定的而不是一方垄断制定的；公开意味着开发商和消费者之间的信息是完全透