房地产投资信托基金的概念及我国框架.ppt

房地产投资信托基金 --REITs 概念 它是一种以发行收益凭证的方式汇集了特定多数投资者的资金，由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例给投资者的一种信托基金 运作方式 1、特殊目的的载体公司向投资者发行收益凭证，将所募集的资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流量向投资者还本付息。 2、原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益（如每年的租金、按揭利息等）作为标的，均等的分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似于债券的投资方式。 内地REITs基本框架设计 1、信托基金设立形式 借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证，参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能，信托存续期不低于30年。信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。 2、信托基金的主要参与者 委托人 受托人 资产管理人 受益人 3、受益人大会制度 为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。 4、收益及分配 信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税费等支出后，原则上将90%的收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必然在自担风险的前提下享受收益。因此，基金只得提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者做任何承诺。 5、信托基金的运用 主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目用于平衡租金收入，实现受益人的预期收益。 6、优惠政策 如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一综合税率5%收取，对信贷基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等的优惠。 REITs建立的必要性 缓解房地产商的资金压力 平抑房价 拉动内需 建立难点 监管部门不能协调理顺利益的关系 需要政府给予税收的优惠 缺乏相关的政策和法律法规 谢谢大家