房地产行业简略分析.doc

一、房地产行业的经济地位 作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 二、房地产行业的特点 所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业行业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点： （一）））））一） 2010 年以后，中国的房地产市场出现了两个变化，第一个是毛利率大顶显现，第二个是城市分化开始出现，且不断加剧。大量的城市在 2010 年之后至今房价仍然没有任何涨幅，相比于那时，全国货币发行已经是 2010 年底的 2 倍，CPI 累积也到 16%，也就是说房地产市场严重跑输。这不仅出现三四线城市，即便二线城市也仍然如此。由于量价的高度同步，导致房价不涨的城市，尽管地价更加便宜，但是由于去化速度的严重拖累，使得房企仍然去一线城市，也就导致了城市分化的加剧，至 2015 年，在全国大幅宽松的背景下，房价上涨超过 5%的城市仅有 5 个，上涨超过 2%的城市也仅 24 个。 2016 年年初启用新的去库存法则，即“全国货币宽松、一线行政调控”的方式。2015 年4月，M2 增速触底，货币投放速度开始加大，从4月的 10.8%上升到当前的13.4%，同时，商品房销售金额增速也在4月份首次转正，达到 13.3%，伴随持续的货币宽松，销售金额增速攀升到 64.4%。正因为如此，调控开始重新回到一线城市，在上海和深圳已经出台了相关的调控政策。然而，和历史对比可以看出，当前的调控因为有了去库存的背景，使得力度并不如以往的强，从原来的货币+行政管控，到现在的货币宽松+行政管控。 （二）转型还未完成，地产还是支柱 从国际样本上看，转型期一定是地产的上行期，只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。 转型期的典型特点就是开工率开始减少、拿地开始减少，销售面积也接近历史的高点，但价格却并非高点，之后方向的选择在于是否转型成功。例如，日本、美国在转型期间，均没有出现房价的下跌。 同时，保地产和稳投资开始逐步成为两个包含不同含义的行为。传统意义上的保地产完全等同于保投资，也等同于保经济。从投资的驱动要素来分，可以分为购房者驱动和开发商驱动，过去两者中，开发商驱动的占比更高，体现为更高的拿地和更高的开工，而当前，体现为更高的购房者驱动，根据我们的测算，拉动投资的增速中，过去拿地开工和销售部分的修建对投资的贡献分别为 2：1，当前从统计检验上，已经变得和开工完全无关。 经济转型成功，则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑，即便是一线城市也是如此。 当前一线城市的房价已经脱离了收入的轨道，而更多的是依靠首付款或者长辈的支持，很显然这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降，如果经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强，对于其他三四线城市来说，由于房价并不高，所以经济转型成功是为了激发更多的需求。 （三）-9月数据分析 2016年1-9月，300城市土地成交面积合计11.57亿平米（累计同比-4%），其中，一线城市2439万平米（