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房地产评估 房地产评估概述 剩余法 收益法 市场法 成本法 5.5成本法 基本思路 土地评估 房地产评估 建筑物评估 一、基本思路 以假设重置被估房地产所需要的成本为依据，再加上一定的利润和应纳税金，来确定被估房地产的价值。 假设生产成本与价格之间有密切联系。 适用范围： ——适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行估价的情况； 二、土地评估 开 始 01 计算待开发土地取得费用 02 计算土地开发费用 03 计算管理费用 04 计算投资利息、开发利润 05 计算销售收费 06 加总得到土地使用权价值 结 束 勘察设计及前期工程费 建安费 基础设施配套费 三、建筑物评估 建筑物价值 = 重置成本–实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 包括利息、利润和税费 使用年限法——计算实体性贬值率 打分法——结构、装修、设备 修复费用法 市价比较法 综合分析法 市价比较法 收益损失折现法 综合分析法 综合分析法：建筑物价值=重置成本—年贬值额*已使用年限 四、房地产评估 房地产价值=土地价值+建筑物价值 【例5-14】 评估对象土地基本数据资料如下： 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。 估价要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。 估价要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。 解：评估过程如下 （1）计算土地取得成本 土地取得成本=500×230=115 000（元） （2）计算土地开发成本 土地开发成本=500×246=123 000（元） （3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息=115 000×[（1+8%）2－1]=19 136（元） 土地开发费利息=123 000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123 000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11 289+1 206=12 495（元） 总投资利息=19 136+12 495=31 631（元） （4）计算开发利润 开发利润=（115 000+123 000）×10%=23 800（元） （5）计算营业税及附加 城市维护建设税=15 444×7%=1 081（元） 教育费附加=15 444×3% =463（元） 营业税及附加合计：15 444+1 081+463=16 988（元） （6）计算销售费用 销售费用=（115 000+123 000+31 631+23 800+16 988）×3%=9 313（元） （7）计算土地价值 土地价格=115 000+123 000+31 631+23 800+16 988+9 313=319 732（元） 土地单价=319732÷500=639（元/平方米） （8）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319 732元，土地单价为每平方米639元。 【例5-15】 评估对象概况如下： 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积5 000平方米，建筑总面积10 000平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2006年5月。 估价要求： 评估该房地产2010年10月的市场价值。 解：评估过程如下： （1）评估方法的选择。由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本途径及方法。评估计算公式： 房地产价值=土地价值+建筑物价值 （5—52） 建筑物价值=重置成本×成新率 （5—53） （2）估测土地价值。方法及过程省略，假定土地评估单价为2 800元/平方米，则土地总价值为1400万元。 （3）估测建筑物的价值 ①估测建筑安装成本 重置建安成本的估测采用单位工程造价比较法，通过市场调查，选取三个比较实例作为参照物，进行分析比较，具体情况见表5—12。 表5-12 参照物 项目 参照物A 参照物B 参照物C 单位造价(元/平方米) 860 820 846 建筑面积(平方米) 9800 11600 10500 层数 5 4 4 建筑结构 框架 框架 框架 竣工(决算)时间 2010.4 2010.2 2010.4 用途 培训中心 办公楼 办公楼 经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；参