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房地产开发 房地产开发超容积率问题之治理 以南京市为例 钟桂芬 南京网尚机构房地产经济研究中心 长期以来，许多开发企业为了追求更高的利 对110 个楼盘的分析发现，平均超容积率倍 润空间，通过变更项目规划设计、调整（提高）容 数为1.20，即所有项目的合计建筑面积较土地 积率。2009 年4 月，为了打 开发企业调整容积 出让时的标准增加20%的建筑面积。有38 个项 率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文 目（占比为34.55%）完全符合土地出让条件下的 《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积 容积率水平，有65 个项目（占比为59.09%）超容 率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53 积率倍数在1.01～1.50 之间，有7 个项目（占比 ），要求各地对2007 年 1 月1 日至2009 年3 为6.36%）超容积率水平在1.51～2.50 之间。 月31 日期间领取规划许可的所有房地产项目进 2.不同年份出让土地超容积率水平 行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地 从不同年份出让土地来看，超容积率问题年 使用性质的情况进行彻查，在2010 年 12 月31 度差异不大，基本在 1.2 倍左右，但可以发现， 。 ，而随着 日前对专项治理工作情况进行 结 2009 年5 2006 年以前超容积率的问题较为严重 月，江苏省建设厅和监察厅转发住建部、监察部 南京市房地产市场的逐步规范，土地违规开发现 的通知，要求各市彻查土地开发中的违规情况； 象的查处力度加大，自2007 年以来，出让土地超 2009 年 12 月，南京市出台《南京市建设项目容 容积率问题有所缓解。 积率管理暂行规定》，针对房地产开发项目调整 3.不同性质用地平均超容积率水平 容积率的问题做了严格限制。 从不同物业性质的出让土地来看，超容积率 本文对南京市2003—2008 年以来的110 个 水平最高的为商业办公性质用地，平均超容积率 开发项目超容积率的现象进行全面普查，试图 水平为1.55 倍；其次为商业性质用地，平均超容 ，以对超容积率 且 结开发项目超容积率的普遍特征 积率水平为1.50 倍， 66.7%的项目超容积率 问题的查处和治理提供决策参考。 水平在1.2～1.5 之间；纯住宅性质、住宅商业性 ，分别为 、 一、南京市开发项目超容积率问题 质用地超容积率水平相当 1.18 倍 1.19 1.开发项目平均超容积率水平 倍，均在1.20 倍以下；别墅性质用地为 证低密 首开股份的净增加额减少规模位列前三，分别减 现金比率低于20%的有3 家，一般认为低于此标 少了109 亿元、63.5 亿元和56.6 亿元。从一定 准的企业资金流动性比较差，面临一定的偿债风 （表 险。营业收入前20 强的上市房企尽管负债率水 程度上反映出资金需求紧张的态势 6）。 6.短期偿债 处安全状态，不存在过度隐患 平有所提升，但普遍的短期偿债能力 处于安全