bf地产策划流程之定价篇营销培训前期.pptxVIP

房地产策划流程之 定价篇 2005年测试版;一、定价策略;;二、定价方法;市场比较定价法的操作流程;1.1选择对比产品及相应权重。;;对比因素; 比较因素的选择不应过多过细。 应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。;专家打分法在操作过程中，由于存在个人偏好以及个人理解的不同，因此需要有一套科学的方法尽量减少主观的影响带来的不确定性： 在打分之前，所有参与人员对对比项目必须要有全面的了解。 要有明确的比较基准。 在打分过程中，要有科学严谨的操作方法，如对每一项打分采 取平均值或者去除最高最低求均值法等。 打完分，还应该根据市场状况进行调整，此过程也应该集合所 有专家的意见，避免主观臆??。;;2.1栋差的影响因素;2.2水平差的影响因素;2.3垂直差的影响因素 ?? 层差：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数 越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序 是：多层——小高层——高层。 但物业定位比较高档时，层差可以适当拉大。 景观差：站得高看得远，不同楼层景观视野自然不同，因此产生价格差 异。特别是在高层物业中，一般分为底层、中层、高层景观 区，景观差异越来越大。 ???? 特定楼层：逢有数字6、8的层面价格偏高；而13、14层价格偏低，因 此，某些楼盘在楼层分布上会规避这些因素，如取消13、14层。 附加功能：底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于二层售价；顶 层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格。 ;2.4差价调整;基价表是制作销售价格表的基本依据，也是中原与开发商达成合作的重要部分之一，需要得到双方的确认。因此，基价表的制作非常重要。 基价表制作要求： 数据准确。 清晰美观。 具备一定的数据统计功能。 明确制表人、版本、修改时间等信息。