DCYX福州保利香槟国际营销全案.pptx

保利地产 筑善海西;★项目分析;★项目分析;Part 1;国务院2009年5月4日召开常务会议讨论并原则通过《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。 外界对海峡西岸经济区成为继长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域之后中国区域经济又一增长极充满了期待。 ;福州，别称榕城，简称“榕”，为福建省省会，位于闽江下游，系我国东南沿海重要都市，东濒东海，与台湾省隔海相望，是国家历史文化名城。 福州别名“三山”,城内于山、乌石山、屏山三山鼎立,白塔、乌塔两塔以峙,闽江横贯城区,构成“三山两塔一条江”的独特城市格局。 福州现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五个区（市区），福清、长乐等两个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭等六个县。 现有常住总人口676万人，城区规划面积1043平方公里，其中市区人口273万人。;福州经济 指标名称;本案立处晋安中心城区，区域优势明显;可见，从国家政策、城市规划等综合评价来看 项目区域价值突出，未来具有强劲的发展潜力;2010 年福州商品住宅供求比趋于平衡 ;从福州商品住宅2001-2010 年整体运行情况来看，从2001 年开始福州商品住宅成交量走势呈现整体上扬，2005 年之后，福州商品住宅供应急降，经过了2007 年的小幅增加，从2008 年开始再度持续下滑， 于2010 年创近10 年来新低。 ;福州商品住宅在历经2001-2003年三年的累计沉淀后开始爆发，并在2005年达到最高点。但由于价格的快速攀升和行业快速发展中产生的不安定因素，结果造成2008年成交量快速下滑。由于国家房地产政策的相对宽松以及刚性需求、投资需求的释放，致使2009年成交量迅速回升。2010年政策的多次紧缩调控，导致了2010年成交量快速回落。 ;自2010 年1 月以来，福州商品住宅市场整体供应量就一直维持在低位，到12 月为止，福州商品住宅2010 年1-12 月平均每月市场供应量为15.28 万平米，但是由于成交量也大幅萎缩，导致供求市场处在相对平衡位臵。 ;2010 年1-12 月，福州商品住宅累计成交面积为187.75.万平米，累计成交套数为16781 套，平均每月成交量15. 65 万平米，平均每月成交套数为1398 套。 从其成交走势来看，2010 年1-4 月紧接着2009 年的火爆成交惯性冲高，5-8 月进入了明显的低谷期， 在经历了9 月、10 月的接连反弹后，11-12 月进入相对平稳过度阶段。 ;在“严政”及从紧的货币政策影响下，近一年福州商品住宅各月成交量基本在15万㎡上下波动（2011年6月份仓山区出现出现大幅上涨主要是金山万达广场热销的备案）；各月成交套数基本保持在1200套上下浮动。5月、6月放量区集中在仓山区。;类型;本案作为总建90万平（不计容）的大盘，预计4—5年项目开发销售周期，在外部不确定的政策环境、温和的市场成交情况、激烈的内部市场竞争环境下，全盘推售期间 存在较大的市场销售压力;5月全市商品房供应量大幅攀升91%，供需比为2.6;5月楼市成交量分析;1、全市商品住宅供应产品分析; 产品结构 90-120㎡的首改产品5月去化量居首，占31%，较上月增长9%；与市场供应结构相符，5月此面积段供应量亦居首，占比达38%； 同时70-90㎡ 、120-150㎡面积段保持良好的去化，分别占总去化量的15%、25%，为市场的主流成交产品线； 市场以70-150㎡的中小户型为主流，70㎡以下产品线及180㎡以上大户型产品，受政策影响明显，整体去化较为缓慢。;1、去化整体分析 金山版块5月在仓山万达广场新盘上市签约带动下销量领先，占全市销量46%，为全市最为火热的版块； 江滨版块、中心城区销量分别缩减62%、10%；东西区版块持续筑低，缘于版块市场供应的匮乏；其余各版块销量为增长 均价方面则除中心城区、江滨版块及马尾版块有所上涨外，其余各版块均为不同幅度的下降。;2、成交产品线分析 各版块受主力成交楼盘影响，去化产品线有所差异，整体上以90-150平产品线为主流； 江滨版块自然资源稀缺，主要在售楼盘融侨外滩、世欧上江城定位高端，产品线偏向中大户型；北区版块在万科金域榕郡楼王的签约带动之下，5月大户型产品去化亦占较大比例。;版块;案名;市场小结;Part 2;资源状况; 本案;总占地面积为319亩， 总建面 90万㎡ 超大规模中央优居典范;?本项目在建筑立面上，遵循国际化标准，以ARTDECO风情为主要格调 ?建筑采用经久不衰的ARTDECO建筑集群 ?欧式尊贵园林景观;综合评价;;目前周边配套设施较为薄弱 周边景观较为滞后，景观上不够美观，建设不完善，是福州的工业区。 项目地块原为化工用地，客户对此存在排斥心理;威胁（Threat）;综上，本案必须充分发挥优势， 紧扣保利品