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酒店公寓 ——第一小组 郑文礼、危湘衡、阳梨、张静雅、丁洁、吴青青 酒店公寓的概念（阳） 酒店公寓即酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。 2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称新《规定》）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。；“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。” 　　商业用地，土地使用年限为40年；住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。 产权式公寓酒店 实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 酒店式公寓 是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。 酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 酒店公寓vs产权式公寓酒店 两类物业性质不同，前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。 产权式公寓酒店是产权式酒店的讨论范围，因此本文只集中讨论酒店式公寓。 酒店式公寓面对的主要市场（郑） 海内外长驻机构的商务、管理和技术人员 经常往来的内地及海外商务人员 投资者 小企业和SoHo族 酒店式公寓的特点 最大的 特点是将酒店式的服务引入到了公寓中来，使得公寓具备了酒店式的物业管理形式和服务质量。 其次是形式灵活，从功能上可以以办公为主或居住为主，或兼具办公和居住两种功能。 酒店式公寓的优势 对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益. 对于投资者而言，酒店式公寓以其地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。 酒店式公寓的劣势 就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等。 就需求方而言，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多个单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，舒适性降低。 得房率低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。 得房率 得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。 　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。 　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。 酒店式公寓投资的风险（危） 业权分割导致委托者虚位问题 作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。 酒店式公寓项目成功的关键因素 专业的酒店式物业管理服务,是酒店式公寓最大的卖点，也是酒店式公寓项目成功的关键因素。 消费者看中的正是酒店式公寓价格比一般酒店便宜,但服务又达到了酒店的水平。这就要求投资者所选中的物业公司不仅具有专业的物业服务能力,还要具有良好的市场经营能力,这是保证投资者赢利的基本条件。如果酒店式公寓的物业公司没有高效、系统、专业的市场开发能力,就会使得业主的投资回报率无法得到保证,投资回报率低,反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱和投资者的积极性,从而形成一个恶性循环。 酒店式公