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论业主自治组织的经费保障 　　摘要 小区自治组织面临的主要问题是小区自治组织成立难、生存难，其根本原因是自治组织的经费没有可靠保障，这严重影响自治组织发挥正面作用。解决自治组织经费问题有三个办法：一是把公共维修资金划归业主自治组织管理，实现公共维修资金的保值增值，业主自治组织从其孳息中提取一定比例的管理费。二是业主自治组织从所的管理物业共用部分经营所得收益中提取一定比例。三是业主自治组织向物业服务企业收取物业服务用房的使用费。如果业主自治组织向业主收取物业费，为物业企业提供了收费服务，也应当向业主自治组织支付服务费 关键词 业主 业主自治组织 物业服务企业 作者简介：谢德军，西南政法大学，讲师，硕士，研究方向：法社会学 业主自治组织包括业主大会、业委会、监事会等，目前实践中小区自治组织只有业委会这一常态化组织，业主大会（或业主代表大会）基本上没有组织化，或者说是虚化的非常态化组织，监事会也只是理论上的设想。业委会实际上为核心的实体组织。北京市业委会的成立比例仅为11.7%，广州不到15%。深圳、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等一线城市的业委会成立比率都不到半数。”①另外，根据2006年8月北京市物业管理工作会议上北京市建委有关负责人提供的情况：目前北京市按规定成立的业委会仅511个，而全市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业管理公司实施管理服务，成立业委会的小区占小区总数不足两成，还有超过80%以上的小区没有成立业委会。②这一现状至今仍未改观。业委会的缺失无疑为业主自治带来巨大的障碍 小区自治中的主要矛盾是物业公司和业主（业主团体）的矛盾和业主与业主自治组织的矛盾。前者的主要表现是物业服务纠纷，业主拒缴物业费。主因是物业服务公司和业主团体的权利义务关系不明确以及物业公司的侵权行为。后者的主要表现是自治组织不作为、越权、侵权，其主因是自治组织生命力脆弱和自治组织的权利义务关系不明确。次要矛盾包括业主之间的矛盾和自治组织和居委会、政府部门之间的矛盾。前者的主要表现是违章搭建、高空抛物、乱扔垃圾等等；后者主要表现在自治组织筹备、备案、审查、维修资金使用方面产生的矛盾 对于这些矛盾的解决，小区自治组织被期待发挥重要作用，但小区自治组织面临立难、维系难、发挥作用难等问题。自治组织成立难的问题基本等同于业委会成立难的问题，对此已有学者③认为业主大会成立难的主要原因在于：有关业主大会召集人、成立条件、推选程序的法律规定不完善，地方性法规作法不一，并且受场地、经费限制及前期物业公司阻扰，现实中缺乏可操作性。对业委会成立难的问题如何破解笔者不再赘述，本文主要探讨自治组织难以维系的破解之道。如果自治组织难以维系，也就无法发挥其正面作用，相关法律法规的诸多规定都会落空，而这点是研究的空白。自治组织难以维系也是自治组织容易侵犯业主权益的重要诱因。相关法律法规对于自治组织的权利义务关系不明确，这严重阻碍了自治组织发挥正面作用，也无法防范自治组织（业委会）不作为、越权、侵权行为。自治组织的功能异化造成业主与自治组织的矛盾，也难以解决物业公司和业主（业主团体）的矛盾 自治组织难以维系、生命力脆弱的主要原因是其没有稳定的经费来源，尤其是缺乏启动经费。自治组织管理小区公共事务需要支出诸多成本，其成员要投入大量的时间和精力。短期做奉献是可以的，长期无偿做奉献是不可能的。在业主自治组织的制度设计上必须采用“选择性激励”。美国经济学家奥尔森指出，克服集体行动困境的一个重要方法，就是设计一种选择性激励。这种激励之所以是有选择性的，是因为它对集团的每一个成员区别对待，对作出贡献的成员给予正面的奖励，对于“搭便车”者给予负面的惩罚。④立法者似乎并不重视这个问题。业主大会和业主委员会的活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬在《物业管理条例》和《物权法》中并没有明确涉及到，建设部及各省市相关条例、办法和规则也只做出一般性原则规定，其基本要求是由业主大会决定，并由全体业主承担，同时，不得向物业服务企业或其他管理人员摊派。经费来源可以采取全体业主分摊、物业共用部分经营所得收益、业主自愿捐赠等方式筹集 目前小区中业主大会和业委会的经费，大都采取的是从经营物业共用部分收益中提取这种方式。全体业主分摊、业主自愿捐赠这两种方法目前根本不可能实施。物业费是物业公司直接从业主那儿收取，自治组织目前无法向全体业主分摊。业主自愿捐赠不是长效办法，也只有危机时刻有所耳闻。业主的普遍心态是替我干活可以，让我出钱没门！目前可行的办法就是从经营物业共用部分收益中提取。这办法实施起来也是困难重重 自治组织成员先得搞清楚哪些是物业共用部分。物业共用部分一般为前期物业服务企业实际控制，嘴里的肉岂能轻易吐出来？自治组织和物业服务企业和谐吧，要受物业服务企业掣肘，又会