昆明市核心商圈房地产市场调查.doc

昆明市核心商圈 房地产市场调查报告 前言 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 录 第一章、 昆明概况 4 一、 城市概况 4 二、 城市经济 10 三、 城市规划 13 第二章、 昆明楼市 26 一、 政策动向 26 二、 五华楼市 30 三、 商用物业 33 四、 个案概况 40 第三章、 主要商圈租金概况 48 一、 三市街商圈 48 二、 青年路商圈 51 三、 汇总分析 53 昆明概况 城市概况 区位环境 解读：昆明，云南省会，地处中国西南边陲，三面环山，南邻滇池，全市面积21111平方公里，因温度适宜，冬无无酷暑，四季如春，花着中将 历史沿革 解读：昆明，自古以来便是云南省政治、经济、文化中心，是我国连接东南亚“古南方丝绸之路”以及“四川-云南-越南”的重要枢纽和通道，悠久的历史、多元的文化，使昆明形成“历史悠久、古迹多，完善的商贸基础优势和有力促进昆明商业经济蓬勃发展。 行政区划 解读：昆明，辖“5区8县1市”，602万人口中聚居着26奠定了昆明城市布局结构人居特点，有助促进昆明商业兴旺发达。 交通配套 公路：云南省公路枢纽，目前已拥有6条公路干线辐射全省，其中4条分别从不同方向向东南亚边境国家延伸。 铁路：云南铁路主要集散地，目前已拥有6条铁路干线连接省内外，成为云南重要的物流基地和人流出入口。 航空：中国五大航空港之一，拥有90多条航线通往国内外，年旅客吞吐量达700万人次，是昆明重要的旅游贸易窗口。 分析：完善的交通配套，强大的运营 产业经济 旅游：悠久的历史文化，适宜的气候条件，良好的区位优势，浓郁的民族气息，多元的文化氛围，使昆明成为中国著名的旅游城市，根据昆明统计显示，2006年昆明接待海内外游客人数达到2239.87万人，旅游总收入达到156.37亿元，同比增长12.9%，成为昆明经济发展的重要支柱。 工业：良好的区位优势、完善的人力资源，使昆明形成了以机电、卷烟、冶金、化工、食品、生物制强的工(亿) 2005年 2006年 同比增长 国产总 1055.15 1203.14 12.3% 第一产业 77.88 81.55 4.5% 产业 473.68 561.90 15.7% 产业 502.60 559.69 10.2% 2006年昆明经济以12.3%的增长速度快速发展，促使城市综合实力明显提高。 分析：丰富的物产资源，是昆明稳步发展的重要基础，在以旅游、工业为优势基础的“双产模式”带动下，昆明经济活力发展，其中旅游业的优势产业地位，成为昆明经济发展的重要基础，并对昆明商贸业发展产生强有力的推 五华区位：五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，是全省的政治、经济、教育、文化中心，可谓“聚春城山水灵气，会名城文化精粹”。五华区总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡公路?区内公路纵横交错，是贯穿东西方向的交通动脉。昆畹公路、石安公路、昆洛公路穿越辖区，沿公路可直抵国内任何城市以及与云南接壤的老挝、越南、缅甸口岸。区昆明为中心的200公里半径范围内的公路，全部实现了高等级化。?铁路以昆明为中心的铁路网，使昆明成为西南经济进出口物资的主要集散地和对东南亚转口贸易的重航空港行列。航空国内航线61条，年旅客吞吐量达到800万，年旅客吞吐量达到800万,跻身全国五大航空港行列。水区内工业、生活用水，统二由市内调配，城市日供水能力达到66．5万吨，城市人口自来水供给率达100％，能保证区域内生产企业的生产和居民生活用水。电昆明属云南大电网统一供电，以滇池为中心的220千伏网已形成，由市供电局按全市范围分区统一输电。五华区在电力供应上能完全满足企事业单位及居民的生产、生活用电。气?区内街道均铺设了煤气管道，建于虹山顶上的煤气输配所，日储量为10