汇源国际食品城项目策划报告0413.docVIP

汇源国际食品城项目策划报告 北京知本家房地产策划机构 2011年月日 宿迁建市比较晚，工业基础相对薄弱，国民经济总值和财政收入都排在江苏省的最后，我们的策划是变不利为有利，让宿迁后来居上，抓住食品业发展的大好时机，让宿迁一跃而成为全国的食品之都，并大大提升宿迁的经济水平，使其经济地位明显上升。 我们这次策划项目的定案名为“汇源国际食品城”，即以食品为主题，集商务办公、居住、商业、文化娱乐消费、交通出行 一、项目简介 6 1、宿迁地理位置 6 2、项目地块条件 6 3、资源环境 9 4、历史沿革 10 5、经济发展 10 6、交通运输 13 二、调研总结 14 三、市场分析 17 1、近年来全国食品市场简析 17 2、近年来宿迁食品市场发展状况 19 四、项目优劣势分析 26 1、Strengths（优势） 26 2、Weaknesses（劣势） 27 3、Opportunities(机会) 28 4、Threats（威胁） 29 5、小结 30 五、定位研究 31 1、总体定位 31 2、功能定位 32 3、形象定位 34 4、产品分析 35 5、运营定位 39 6、客户群定位 39 六、规划设计建议 42 1、业态计划表 42 2、向导图 44 3、功能分区建议 45 4、规划景观建议 50 5、水系规划要点 51 6、整体设计要点 52 七、经济分析 54 1、成本汇总表 54 2、利润分析表 56 3、项目投资利润分析 56 4、现金流量 57 5、指标说明 60 八、项目开发实施建议 62 1、规划报建安排建议 62 2、开发时序 62 3、营销策略 63 4、运营策略 63 九、后期运作 65 1、资本运作 65 2、经营管理运作 65 3、可持续发展 65 十、总体评价 66 1、投入产出评价 66 2、社会效益评价 66 一、项目简介 1、宿迁地理位置 宿迁位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。境内平原辽阔、土地肥沃、河湖交错，是著名的“杨树之乡”、“水产之乡”、“名酒之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之乡”。自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河、长江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之称。5km。项目规划用地东西宽0.652 km，南北长0.85km，规划占地面积836亩（含民便河景观广场200亩）。 项目周边环境： 东侧：约500m宽的空地为城市规划用地中预留的住宅用地，紧邻古黄河。 西侧：三个住宅区——康桥郦湾、万瑞·曼哈顿、龙源水晶城。 康桥郦湾——由多层、小高层和高层组成。主力户型为80-110㎡两房和三房，英伦，框架结构建筑体系顶层复式均价3200元/m2，其他普通住宅均价4000元/m2左右。85%； 万瑞·曼哈顿——涵盖联排别墅、叠加别墅、花园洋房等高端产品，共13万m2，在建项目。普遍价格为6000-7000元/m2。 隆源水晶城——项目共占地132亩,总建筑面积12.3万平方，由31幢多层，5幢小高层、3幢高层以及沿发展大道的商铺组成，分四期开发建设，主力面积有78―89㎡左右的精致两房，90-120㎡的舒适三房。房屋均价3600元/m2。 西北角： 雅兰国际花园——15栋多层+3栋小高层+3栋高层+4万m2商业街区，住宅价格3900-4500元/m2，面积88m2-120m2，小高层4000元起。商铺一二层捆绑销售，100㎡左右，价格5500-5700元/m2。 南侧：三个住宅区——梨园小区、祥和名邸、水韵家园。 梨园小区——以普通住宅为主，建设年代2008年左右，已经基本入住完成，配套设施全部完成。建筑风格较陈旧，二手房均价2800元/m2。 祥和名邸——别墅小区，总建筑面积6万平方米左右，容积率0.605。项目建筑结构为三层市区仅存的纯别墅社区/m2。 水韵花园——即将建设项目，目前只完成了的土地平整的阶段。 北侧：义乌国际商贸城仓储物流中心，面积约300亩，是义乌国际商贸城的配套项目，处于全面经营阶段。 小结： 综上所述，汇源国际食品城所处位置道路通达，距离城市繁华区不远，四周除东面的预留用地以外，都是已建成或在建的住宅，包括别墅和普通住宅，区位优势显著。民便河穿其而过，又赋予其天然的环境优势。 3、资源环境 宿迁市耕地面积659万亩，人均占有耕地1.28亩。农业生产条件得天独厚，农作物、林木、水产、畜禽种类繁多。 宿迁是优质农副产品产区，盛产粮食、棉花、油料、蚕茧、木材、花卉等，所辖3县均为全国商品粮基地县。 宿迁矿产资源丰富，非金属矿藏储量较大，目前已经发现、探明并开发利用的矿种主要有：石英砂、蓝晶石、硅石、水晶、磷矿石以及黄砂等。宿迁历史悠久，文化层堆积深厚最早发现的文化遗存为新石器时代，距今已有六、七千年的历史。秦始皇