沧州小杨庄项目定位方向探讨.pptVIP

城市属性 区域属性 项目本体 项目属性界定 开发商目标：品牌+效益 目标下的问题 项目核心问题及结构化 整体市场描述 对核心问题的回顾与判断： 用地价值分析 项目总体规划建议 建筑风格建议二：现代中式风格 建筑风格建议：德式现代主义风格 产品发力点一：（小）高层洋房化 产品发力点二：增加层高 产品发力点三：大阳台与阳光房 产品发力点四：赠送凸窗 产品发力点五：宽景露台 产品发力点六：步入式阳台（凸窗） 产品发力点七：首层、顶层类别墅处理 针对顶层复式，采用主人套房、客厅挑空以及二层赠送大露台，不仅提高舒适度，彰显大气，同时增加附加值，突出楼盘高性价比 产品发力点八：同层排水系统 产品发力点九：置换式新风系统 园林风格建议 下沉式浅水系景观轴为主线 浅水系景观 植被绿化 景观小品 商业配套 教育配套 社区会所 物业管理 社区、室内空间安防示意 分期开发策略 经济测算前提 测算结果——总投资估算 测算结果——利润表 展示策略——围挡 推广组合 水岸景观处理示意 水面护岸形式（一） 水面护岸形式（二） 水系以浅水系为主，宜结合硬质铺装地面考虑，经济节水，充满情趣，冬天白雪覆盖也是种风景。 草坪、灌木、乔木的搭配栽植，关键景观节点适当增加树种直径，形成“四季赏景、三季赏花”的园林景观效果。 景观小品 四、社区配套 商业定位： 风情商业街 具有购物、便利、服务的多元化功能，以满足本社区居民需求为主。 社区便利类： 面包房、药店、干洗、冲晒、美容美发、特色食品、糖烟酒、土特产、滋补品、电器电脑维修、房产中介、旅游、家政、送水服务等 餐饮、休闲类： 美食、休闲娱乐 社会服务类： 银行、电信营业厅、邮局、社区健康服务中心等社会服务配套 根据项目客群定位，本项目将着力打造一所双语幼儿园，为孩子提供满足2种语言发展的教育环境。 社区会所风格应体现项目特质，与项目整体风格相吻合 台球厅 育儿辅导 图书室 精品餐饮 会所功能示意 健身俱乐部 茶吧 国际标准的物业管理模式： 24小时不间断细微服务 主动的服务意识 互动的沟通平台 全方位管理体系 保安加密巡视 24小时保洁 安装实例照片 五、项目经济测算 ※分期开发策略 ※经济测算依据 ※经济测算结果 分期原则：考虑项目物业组合及户型组合在推售过程中的合理性及施工便利性，同时兼顾回迁安置的先期建设； 项目首期开发南部区域，安置回迁；同时具备高层、小高层，且户型配比多样，有利于各物业类型及产品结构的市场试水，通过市场反应及时调整开发及销售策略； 中期开发东侧区域，建成社区入口广场建设，形成项目展示区； 后期开发项目中间地块，完成集中水面的改造，园林景观形成实景展示，项目进入开发销售强度最大阶段。 首期 中期 后期 四、物业发展建议 ※客户定位 ※ 产品打造 ※ 园林景观 ※ 社区配套 一、客户定位 小太阳之家 城市新锐 城市精英 颐养天年 33-42岁 38-50岁 28-45岁 60岁以上 二人世界 25-34岁 刚刚步入工作岗位不久，事业处于起步阶段，首次置业为主，较为关心价格重视首付，小户型是其置业首选。 事业处于稳步发展期，刚刚成立的三口之家，以子女为家庭核心，对产品的功能性有了初步的认识，重视周边配套仍然较为关心价格大部分首次置业小部分为二次置业，经济型和舒适型两居是其置业首选。 在事业上得到一定成功，讲究社区配套完善性、产品功能性，对产品品质有一定认识，有追求品牌的行为，对生活有很高的期望值，重视投资，均以再次置业提升生活品质为主，购房目的性强 在事业上获得成功重视物业综合服务性、产品功能性、产品配套，对产品品质认识深刻 重视产品园林、周边环境、医疗配套服务等 市场需求 项目客群定位集中在城市精英、城市新锐及小太阳之家 目标客群初步定位 客群定位 二、产品打造 项目沿湖A地块：在未来水面清淤净化以后，将占据社区最核心的景观资源，同时具备良好的居住私密性，A地块居住价值最大； B地块：具备居住私密性，但距离核心景观资源较远，居住价值次之； C地块：沿城市外环主干道迎宾大道，具备最好的昭示性，是项目形象展示重要区域； D地块：沿光荣路，具备一定的商业价值。 B D C A 容积率限制下的产品组合： 小高层+高层 A区域打造景观小高层产品，产品户型面积适当加大，体现对景观资源的占有； B区域打造景观高层产品，户型面积稍小，其中间区域可结合社区景观适当加大户型面积； C区域利用其良好的昭示性，打造项目会所及社区入口广场，形成形象展示区； D区域可适量布置部分社区商业，并集中安置回迁； 在项目B、C区域打造扇形布置的商业，主要面对本社区居民便利消费。 B D C A 商业 户型配比建议 —— 60万以上 40万左右 35万左右 28-32万 25-28万 25万以下 总