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按份共有人优先购买权行使“同等条件”如何认定？按份共有人优先购买权行使“同等条件”如何认定？?作者| 徐同远中国政法大学博士| 华东政法大学助理教授?【编者按】?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已自2016年3月1日起施行。中国法制出版社推出专家解读《最高人民法院物权法司法解释（一）条文理解与适用指南》（龙卫球、刘保玉主编）一书，经出版社及作者授权，本文节选自该书部分内容，以飨读者。?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十条条文理解与适用指南?第十条【按份共有人优先购买权行使“同等条件”的认定】物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。?一、规范对象和问题?本条旨在为《物权法》第101条所谓“同等条件”的判断提供指引。《物权法》第101条规定，在按份共有人（共有份额转让人）转让其享有的共有的不动产或者动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。所谓同等条件是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人（第三人或其他受让人）相同。即使按份共有人有偿转让（买卖）其享有的共有份额，如果其他共有人主张优先购买权不符合“同等条件”的要求，也是无法优先于他人获得共有份额的。因此，以“同等条件”表示购买是按份共有人主张优先购买权的实质性要求，也是确定共有份额转让人与行使优先购买权的按份共有人的合同内容的主要指标。?二、规范基础?在我国现行法上，优先购买权的行使基本上都要满足“同等条件”的要求。这在按份共有人行使优先购买权的情形是如此（参见《物权法》第101条和《民法通则》第78条第3款后段），在其他优先购买权人行使优先购买权也是如此。对于后者，我们可以试举几种优先购买权。关于承租人优先购买权，《合同法》第230条规定，对于出租人出卖的租赁房屋，承租人享有以同等条件优先购买的权利。关于有限责任公司股东优先购买权，《公司法》第71条第3款规定，对于有限责任公司股东向股东以外的人转让的股权，其他股东有以同等条件优先购买的权利。关于合伙人优先购买权，《合伙企业法》第23条规定，对于合伙人向合伙人以外的人转让的其在合伙企业中的财产份额，其他合伙人在同等条件下有优先购买权。关于企业清算过程中的投资者优先购买权，《外资企业法实施细则》第76条规定，对于外资企业清算处理的财产，中国企业或者其他经济组织在同等条件下有优先购买权。?关于优先购买权的法律规则之所以众口一词地要求优先购买权人以“同等条件”主张优先购买权，是因为这种权利不是一种法定的优惠特权，而只是一种购买机会上的优先权。其行使的基本规则是，优先购买权人仅在同等条件下较之第三人优先购买。优先购买权人因此只能得到交易机会的保护，其不能因优先购买权的存在而得到其他优惠。也就是说，转让人不因优先购买权的存在而遭受实质损害。因此，“同等条件”要求的设置能够较好地维护优先购买权人与转让人之间的利益平衡。?三、条文理解?本条列举了若干常见因素作为《物权法》第101条所谓“同等条件”的判断标准。在理解本条时，有以下几个方面值得注意：?（一）条件“同等”的相对性?在理论和实务中，认定优先购买权人行使优先购买权是否满足“同等条件”的要求，有两种观点：绝对同等说与相对同等说。前者主张优先购买权人购买的条件与其他买受人要绝对和完全相同。后者认为，优先购买权人购买的条件与其他买受人大致相同，即为同等条件。相对同等说是我国的主流学说。绝对同等说过于严苛，在实践中容易使优先购买权的行使难以操作，这会导致优先购买权制度形同虚设。因为合同内容是较复杂的，涉及各种类型的条款，要求优先购买权人与共有份额转让人之间订立的合同与他人之间订立的合同在价格、履行期限、地点、交付方式等各个条款上都完全一致，是很困难的。在条件是否“同等”问题上，如果采取绝对同等说，共有份额转让人就会以某个次要条款的差别来否定其他按份共有人的优先购买权。其实，要求两个合同的内容绝对一致也是毫无必要的，因为有一些条款可能涉及共有份额转让人的重要利益，但有些条款也未必影响出卖人基于合同条款所享有的利益。即使就经济利益而言，如果其他买受人所提供的条件（如提供某种机会）是按份共有人所不能提供的，但是如果按份共有人可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足，也不应当苛求其提出的条件必须与其他买受人完全一致。?相比之下，相对同等说比较宽松。该说只要求主要的出卖条件相同即可，更符合生活经验和现实，更具有灵活性和可操作性。按照相对同等说，如果按份共有人提供的条件优于第三人提供的条件，共有份额转让人自无拒绝其行使先买权之理。不过，这种做法有时也是有问题的。比如，共有份额转让人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比时价较优惠的价格