房地产投资类型分析 - 西南交通大学教务处-教务之星1 .ppt

房地产投资类型分析 土地投资分析 居住用房产投资分析 商铺投资分析 写字楼投资分析 酒店投资分析 土地投资分析 土地出让 1、出让土地 ——房地产投资者以支付土地出让金为代 价，从国家手里直接得到的具有一定年限 使用权的土地 出让土地的用途：商业、住宅、工业 最高出让年限： 商业：40年 住宅：70年 工业：50年 土地投资分析 权利归属 （1）土地所有权不在出让的范围内 （2）出让土地下面的各类资源归国家所有 （3）出让期满，土地使用权及其地上建筑 物和其他附着物的所有权由国家无偿取得 或收回 （4）出让土地应办理登记手续取得国土证 出让对象——城镇国有土地 土地投资分析 （1）农村集体土地经政府征用并转为国有 （2）国有行政划拨土地转为出让土地 （3）旧城改造由政府收回的国有土地 出让方式：协议、招标、拍卖 出让土地所拥有的附带权益： 转让（有限制）、出租、抵押、投资 土地出让金（土地增值收益）： 不低于基准地价的20%，由当地政府确定 土地投资分析 2、出让土地的取得（投资）类型 城市新区开发 （1）初始地价一般较低 （2）基础设施开发费用较高 （3）增值潜力主要取决于政府规划和区位 （4）地块面积较大，开发规模要求较高 城市旧城改造 （1）区位条件相对优越，土地价格较高 土地投资分析 （2）土地开发级差收益较高，增值潜力大 （3）拆迁安置所需资金和时间投入较大 （4）地块体量较小，对开发项目的要求高 （5）容易获得政府优惠政策的支持 土地投资分析 土地转让 转让土地 ——房地产投资者以支付土地转让款为代 价，从土地使用权人手中得到的一定年限 使用权的土地（国有土地） 土地转让实行房地合一的政策，即地上 建筑物、其他附着物的所有权应随土地使 用权一同转让 土地投资分析 转让土地的使用年限为出让合同规定的 年限减去已使用年限后的剩余年限 土地转让应办理过户登记，换领国土证 转让土地使用权的形式 （1）买卖 （2）互易 （3）企业并购 （4）赠与 （5）联建、联营 土地投资分析 转让方式：必须公开转让（挂牌、拍卖） 土地使用权转让双方应签订合同以明确 各自的权利和义务，新的土地使用者必须 遵守土地使用权出让合同规定的内容 符合以下情形之一的土地不得转让 （1）未经开发的出让土地 （2）未按土地使用权出让合同规定的期限和条 件投资开发、利用的 （3）集体土地使用权 （4）其他情形 土地投资分析 土地租赁 租赁土地——房地产投资者以支付土地 租金为代价，从土地出租人手中得到的一 定年限使用权的土地 租赁土地的期限相对较短，投资额较小 土地承租人仅有使用（自用）的权利， 并且其使用应符合原有利用要求 行政划拨土地出租须经有关部门批准 土地投资分析 土地使用权抵押 抵押土地——房地产投资者以抵押贷款 为代价，从土地抵押人手中得到的土地 土地使用权的抵押人：通过出让或转让 方式取得土地使用权，并办理了土地登记 手续的土地使用权拥有者 土地使用权的抵押权人：债权人（主要 指金融机构） 土地投资分析 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其 他附着物随之抵押 土地抵押权的设定本身并不发生土地使 用权的转移 土地使用权抵押，应当按照规定办理抵 押登记，领取他项权利证书；抵押权消灭 后，应当依照规定办理注销抵押登记 土地使用权抵押后不能自由转让和投资 土地投资分析 土地抵押权的消灭（消失、灭失） （1）债务清偿 （2）抵押权人放弃抵押权 （3）抵押物灭失 （4）作为抵押物的土地被处分后 处分抵押土地所得，抵押权人有优先受 偿权 因处分抵押财产而取得土地使用权的， 应当依照规定办理过户登记 土地投资分析 土地入股经营 入股经营土地——房地产投资者以出让 分成房屋或分成收益的代价，从土地入股 人手中取得一定期限使用权的土地 土地入股的形式 （1）一方出土地，另一方出资金 （2）一方出土地和部分资金，另一方出不 足的部分资金 居住用房产投资分析 住宅投资 1、需求分析 分析的主要内容 （1）现有住房需求的满足量 （2）潜在的住房需求量 （3）居民的购房欲望 （4）住宅供给量 （5）消费需求与投资需求的现实状况 居住用房产投资分析 影响住房需求的特定因素 （1）购房者的区位偏好和购买能力 （2）市场提供的房源的质量和数量 居住用房产投资分析 2、地点选择 上风上水、地势较高 安全、宁静、环境整洁舒适 出行、购物、就学就医就餐方便 公用设施齐全 居住用房产投资分析 3、质量问题 包括住宅自身的质量和服务管理质量 需要考虑的因素 （1）购房者的支付能力 （2）市场竞争 艰难的权衡：质量—投入—售价（租金） 市场证明：高质量的住宅能够获得更稳定 的长期投资回报 居住用房产投资分析 别墅投资