2007年三亚市新佳藏屿商业街开发定位.pptVIP

关于“新佳·藏屿”商业街 开发定位的思考与建议 三亚市商业地产发展现状简析 商业设施渐趋饱和,风险有快速递增趋势 缺乏长远的规划思路,政府引导不力 明显的季节性消费特征 目标客户需求特征简析 高层住宅业主 潜水区游客 高尔夫球场的客户(含星级酒店客户) 鹿回头公园普通游客 回民村/南海舰队/国宾馆 1.客户构成比例浅估综合以上分析,现阶段[新佳·藏屿]商业街项目的主要客户构成大致可归纳如下: 2.共同消费特征 商业街定位的思考与建议 对经营档次定位的思考 可持续发展的业态组合思考与建议 主题升级阶段的思考与建议 基于该阶段的客户特征,此阶段的临时性和过渡性比较明显。 除餐饮/零售等日常生活必须的普及型业态外,需要适量引进业主入住初期需求较为迫切的过渡型经营业态,如家装/电器/建材等。 此时,[新佳·藏屿]商业街将提供餐饮与家居装饰为主的业态组合,满足新住户的需求特性,并获得较高的边际收益。 但在这个阶段, [新佳·藏屿]商业街还无法对周边、以及城市其他区域的客户产生显著的影响力。 主要业态特征 Ⅱ—中期成长阶段 此阶段[新佳·藏屿]住宅的业主已经基本完成入住,其他家庭成员陆续到来,居民数量倍增; 高尔夫球场将吸引到更多来自周边地区、乃至世界各地的爱好者; 潜水区和鹿回头等景点游客也逐步聚集过来。 主要客户构成特征 因此,随着片区内消费人群的增加, 在此形成一个区域内有影响力的商业中心的市场基础逐步具备。但总体而言,这一阶段主要的消费客户还是来自于[新佳·藏屿]住宅的业主。 在这一阶段,零售业态的缺口逐渐放大,装修需求被对高品质生活的需求所替代。此时品牌零售企业、小型便利店,可迅速满足[新佳·藏屿]社区的消费需求,也可在早期屏蔽不良摊贩的进入。 客户构成的改变也促进了旅游度假、娱乐休闲等方面的需求,而对[新佳·藏屿]商业街所提供的服务和业态,提出了主题性、文化性、内涵丰富性等更高的要求。 此时的业态规划,应为将来[新佳·藏屿]商业街的业态成熟、影响力扩张, 奠定市场基础;同时培育最初的客户消费习惯,为下一阶段的业态升级做好市场准备。 [新佳·藏屿]商业街还应依托[新佳]项目的主要度假休闲服务配套(高尔夫球场/潜水区/星级酒店),引入有特色的文化概念和主题概念,结合[新佳·藏屿]项目整体的文化特色,初步营造出具有文化感(如热带高尔夫文化/生态潜水文化等)的主题商业特色氛围。 主要业态特征 高尔夫、潜水（配图） 这一阶段的业态,应逐步考虑到外延客户的消费需求 Ⅲ—主题升级阶段 主要客户构成特征 此阶段,[新佳·藏屿]的社区居民人数达到顶峰,商业街发展成熟;而此时高尔夫球场、潜水区、星级酒店的开放经营,这些都使[新佳·藏屿]商业街的客户结构发生了显著变化。 在这一阶段,[新佳·藏屿]商业街的高端客户比例将有明显的增加。 客户来源结构的变化,也使[新佳·藏屿]商业街的辐射范围将不再仅限于周边社区本身。 高端客户对消费有重要导向作用。他们消费需求和习惯,也将逐渐成为[新佳·藏屿]商业街的主导消费模式。 因此, [新佳·藏屿]商业街的客户总体上对其提供的服务和商品提出更高品质、更富内涵的要求。[新佳·藏屿]商业街的业态将面临一次全面的升级,将被赋予更丰富的文化内涵。 主要业态特征 4年以上 建成后2－4年 居住区建成2年内 时间跨度 品牌店＋特色店 步入成熟阶段 升级期 大型零售＋小型便利店等常驻社区 社区家居装饰基本结束 成长期 餐饮服务＋装潢配套 居民逐渐入住 过渡期 商业要点 阶段特性 阶段 结 论 对主题升级方向的思考 对主题人文内涵的初步思考 [新佳·藏屿]商业街休闲度假文化的资源联合 [新佳·藏屿]商业街休闲度假文化的发展模式 关于[新佳·藏屿]商业街开发定位的思考与建议 系统整合创造更多价值 三亚市商业地产发展现状简析 目标客户需求特征简析 商业街定位的思考与建议 可持续发展的业态组合思考与建议 主题升级阶段的思考与建议 通过对[新佳·藏屿]项目的短暂接触和初步考察, 鼎成机构结合以往商业地产的操作经验, 对[新佳·藏屿]项目商业街的开发思路做一次系统的梳理和探讨。 本次演示仅为交流用途,鼎成目前的观点应该以最终的市场数据予以论证和核实,而非正式的执行报告。 前 言 鼎成观点 [新佳·藏屿]项目商业街项目开发的成功取决于项目销售/招商/营运综合的成功,成功的来源取决于代表三方利益的置业投资客群/经营客群/消费客群三大类目标群对[新佳·藏屿]项目商业街项目前景的信心是否充分。 [新佳·藏屿]项目成功与否, 取决于我们对项目以上三方市场主体所蕴含市场价值的准确把握和向目标群展现的程度。 [新佳·藏屿]项目的市场竞争力 [新佳·藏屿]项目的影响力 [新佳·藏屿]商业街的项目价值必须体现： 社会/环境资源综合利用的能