2007年乌鲁木齐山水名居高层项目策划.ppt

首府，高层时代来了! 2007年乌鲁木齐高层、小高层开发量达200万平米,预计2008年首府商品房开发量将超700万平米，其中高层、小高层的开发量也将创历年新高。 高层时代的来临意味着什么？ 客户接受了 开发量增加了 选择丰富了 竞争激烈了 产品升级了 还意味着—— 没有个性、靓点的项目将被市场所摒弃； 只卖地段的项目也会举步维艰； 新户型、新科技、新技术……创新，将成为首府高层项目未来比拼的重点； 如果市场稍有变化，诸多中小房产公司开发的高层项目必将引发价格战，带动高层、小高层市场整体走低。 结论：2007年，乌鲁木齐房市虽然火爆异常，但开发量相应加大，加上新政的调控与打压作用，投资者热情受挫……稳中有升的市场环境下，其实暗潮汹涌。操作项目，要学会在一片涨声中冷静地看市场，以长远发展的眼光看市场，激情与理智并重，理智操盘，激情销售；利益与品位并重，打造出项目独有的个性。唯有高性价比、特色鲜明的项目方能广受市场追捧。 关键词：创新+性价比 关于竞争对手 阿勒泰路沿线，07年仅有靠山居、锦华名居、楼兰新城入市。但我们应该清醒地认识到，高层的竞争，不仅仅是所在区域市场的争夺；我们目标客户的活动范围以及经济实力，决定其购买行为不再为区域所限制。生活配套、品质、环境、车位、交通、学区……都将成为左右消费的因素。 从这个角度来说，全市所有综合素质较高的高层项目，都有可能切分我们的市场份额。但就项目区位而言，锦华名居、楼兰新城是本案最直接的竞争对手。 小结： 相对竞争个案，本项目具有体量优势、临街展示优势、毗邻成熟市场优势……我们应该完善自我、扬长避短，攻其软胁，坚持“短、频、快”的营销原则。即在较短的时间内以高频率的投放量，快速的积累客户，完成销售。 不得不说的一句话 策划不是万能的 在市场越来越成熟，消费者越来越理性的现在，优秀的产品，营销策划锦上添花易；如果产品出现致命缺陷，后期指望营销策划雪中送炭，四处修修补补，则难！ 好的产品具有第一行销力！！ 也许有这样的超人，任何项目都能变废为宝、点石成金。但我们的做事原则是：协助开发商先完善项目，夯实基础，再用专业的策划、包装以及科学的案场管理来实现销售。也许不够传奇，但胜在稳扎稳打，能够将风险控制到最低。 平庸甚至粗糙 一个既无姿色也缺少内涵的人，让人难以产生交往的兴趣。了解过山水名居的初步规划后，就是这种感觉。换一句话说，项目缺少让客户买单的魅力与靓点，甚至时下流行的基本智能化配套也无提及。 一定要做四层商业吗？ 在反复考察过周边地块商业业态及经营现状后，如不自用，四层商业是否体量过大？在租金有限、销售无望的情况下，部分改为住宅是否更加合理？ 谁会选择一梯十二户的高层？ 一梯十二户，筒子楼还是高尚住宅？也许价格足够低，地段又足够吸引人，总会有人愿意捡便宜的。每个开发商都希望出房率越高越好，问题是客户刚刚相反。 寻找项目的魂——主要优势提纯 地段——距繁华很近 面山背水——离自然不远 城中尚品山水居所 古人云：“有云无水则风到气蔽，有水则气止而风无”。得水之地为上等，有山水环抱之地为风水宝地。 在中国住宅风水理论中，有“人之居处，宜以大地山河为主”的说法。 山水居所——中国传统中的人居至高境界！ 定位原则 将山水文化进行到底！ 千篇一律的面孔，只会让项目“泯然众矣”，被众多竞争对手所淹灭。 做首府乃至乌鲁木齐的独一份！ 建筑风格定位 新中式高层建筑 说明： 1、山水文化是中式建筑所独有的。 2、首府第一栋中式高层住宅，意义非凡。 3、随着抗震求灾中表现的众志成城，以及奥运会的成功筹办，民族自信心、自豪感的日益提升，中国风将更加盛行。 4、中式风格与现代科技的搭配，历史与现代的交融，体现出新中式的非凡魅力。好比女子十二乐坊带来的惊喜与愉悦。 楼体外立面定位 中式建筑是内敛而淡雅的，以“青砖黛瓦”为主色调，传统坡屋顶勾勒出江南建筑独有的韵味。也可在局部溶入现代元素，形成大胆跳跃的新中式外观。 景观定位 1、强调项目面山背水的绝佳地理优势。 2、利用裙楼平台造景，在有限的空间，要求所营造的景观精致而富有文化气息，如：西湖微缩景观、苏州园林微缩景观等。 3、充分利用楼顶，引入生态泛会所概念。即，用阳光板搭建生态氧仓，一年四季长青长绿，在内可设置咖啡厅、阅读吧、茶座等各种休闲功能区，为业主创建互动、互享的新生活方式。 进户部分定位 进户门、进户大堂是项目档次、业主身份的体现，细节往往决定项目的成功与品质。 1、单元进户门 2、入户大堂中式精装修，可配套以休息