2007年上海青年城整体定位思考营销.ppt

青年城二期销售计划及价值测算 二 青年城二期总平分布 2 公寓1#2# 公寓7#8# 公寓3#4# 公寓5#6# 办公 集中商业 酒店 青年城二期产品 94394.46 1967 合计 12981.98 266 8号楼 10249.66 266 7号楼 11977.46 255 6号楼 12109.69 195 5号楼 8137.23 156 4号楼 11171.15 221 3号楼 14707.37 323 2号楼 13059.92 285 1号楼 建筑面积 套数 位置 公寓 24521.43 283 合计 9812.99 59 集中商业 1841.87 31 8号楼 2007.56 33 7号楼 1845.01 27 6号楼 1492.55 21 5号楼 1489.2 21 4号楼 1847.9 26 3号楼 2037.32 32 2号楼 2147.03 33 1号楼 公寓底商 建筑面积 套数 位置 商业 960个 车位 17000平米 地下商业 19000平米 酒店 22000平米 办公楼 体量 产品 其他 2 青年城二期公寓/商业销售计划 2 销售价格 公寓均价(含装修)：由10000元/平方米入市，逐步走高至 11000元/平方米 商铺均价：实现均价15000元/平方米 07年10月 08年 1#、2#先期入市 销售均价10000元/平米 销售面积27767.29平米 实现销售额2.78亿元 5月 10月 09年 分波逐步推出3#、4#、7#、8# 销售均价10500元/平米 销售面积43395.54平米 实现销售额4.56亿元 3月 同时推出集中商业和公寓底商 7月 推出5#、6# 销售均价11000元/平米 销售面积23231.64平米 实现销售额2.55亿元 持续销售 持续销售 销售均价15000元/平米 销售面积24521.43平米 实现销售额3.68亿元 9.89亿元 3.68亿元 2 青年城二期其他产品销售计划 1.88亿元 3.42亿元 整体转让 售后包租 18000元/平米 产品 销售模式 预计价值 办公楼 酒店 2 青年城二期地下商业价值预测 地下商业 地下商业约17000平米左右，采用租赁形式，引进品牌大卖场解决生活配套。 大卖场 租金测算 年租金收益985500元 价值测算 3000平米 散铺 0.9元/平米/天 14000平米 1.7元/平米/天 年租金收益8687000元 合计年租金收益985500元 按7%回报率测算，地下商业价值为1.38亿元 2 青年城二期车位价值预测 地下车位 地下车位可售约950个左右，销售按6万元/个的价值进行测算 地下车位总价值为0.57亿元 2 青年城二期产品价值预测 　 176915.89 合计 0.57亿元 60000/个 （950个） 车位 1.38亿元 　 17000 地下商业 3.42亿元 18000 19000 酒店 1.88亿元 　 22000 办公楼 9812.99 集中商业 3.68亿元 15000 14708.44 公寓底商 9.89亿元 10476 94394.46 公寓 总销金额(价值) 销售均价 建筑面积 产品 20.82亿元 青年城二期营销策略及07年执行计划 三 青年城二期营销策略—营销模式 三 青年城二期销售模式 3 吸纳足够蓄水量，确保房源去化 坐销 联销 行销 三位一体，三维销售模式 青年城二期销售模式 3 “请进来+走出去” 动态坐销，内外互动 “请进来” 现场和市区接待中心：接待户外广告导入和路过客户 “走出去” 以地铁沿线办公楼内企业为目标上门推介，争取企业团购 以现场坐销为基础 坐销 3 组织销售团队展开拦截式直销 周边区域覆盖直销：区域重要场所路演巡展；区域大型老聚居区直销 跨区域覆盖：9号线沿线地铁口进行覆盖宣传 竞争项目客户拦截：针对本区域和周边区域竞争楼盘，展开客户拦截 以行销提高效率 行销 青年城二期销售模式 3 易居臣信“二三级联动”，拓宽销售通路 各区域门店配合案场开展主题推广 在持续销售期启动联动销售机制 以联销拓展宽度 联销 青年城二期销售模式 青年城二期营销策略—团队组建 三 2 根据阶段性销售指标要求，强销阶段房源消化量较大，现场将有两支团队协作完成销售。 驻场销售团队 支援团队 青年城二期销售模式 3 由于青年城第二季公寓产品特殊，需要及早 蓄水，洞察市场反应，从而适时调整营销执行方案，故选择原操作过第一季的销售人员作为后续销售团队的主力，通过他们在第一季销售中积累的经验和客户资源，为有效蓄水奠定基础。 执行工作重点 团队构成 由青年城第一季销售团队与经挑选具有一定销售资历的销售员共同