2007年天津金地国际广场项目定位5.pptVIP

发展机遇分析 项目整体发展机遇研判 项目整体发展机遇研判 项目整体定位 项目整体定位 项目整体定位 商业定位分析 商业定位分析 辐射商圈分析—第一商圈界定 商业定位分析 辐射商圈分析—第二商圈界定 商业定位分析 辐射商圈分析—商圈人口 商业定位分析 辐射商圈分析—消费者收入 商业定位分析 辐射商圈分析—消费支出能力 鉴于消费者问卷收入与支出数据分别偏小和偏大的特点，参照官方统计数据，得到目标消费者人均年消费总支出为16,900 元。 商业定位分析 辐射商圈分析—消费支出能力 根据修正后的人均年消费支出以及消费比例得到三种不同类型的消费金额如下： 商业定位分析 辐射商圈分析—商圈捕获率 商业定位分析 辐射商圈分析—商圈捕获率 商业定位分析 辐射商圈分析—坪效分析 根据天津市典型商业推算本项目坪效应在600-700元/月 根据邻里型商业和购物中心商业商品的价值不同分别取低限和高限 通过租金承受力的分析可以看出上述预测是合理的 商业定位分析 辐射商圈分析—商业面积推算 根据以上参数分析可以得到本项目商业规模的如下推算： 商业定位分析 商业定位分析 客群定位和档次定位 商业定位分析 方案一：业态组合 商业定位分析 商业定位分析 方案一：业态组合 商业定位分析 商业定位分析 方案二：业态组合 商业定位分析 商业定位分析 方案二：业态组合 商业定位分析 商业定位分析 价格（租金）定位 商业定位分析 价格（租金）定位 商业定位分析 价格（售价）定位 商务办公定位分析 目标客户分析 商务办公定位分析 目标客户分析 商务办公定位分析 目标客户分析 商务办公定位分析 目标客户定位 商务办公定位分析 SOHO的发展趋势 商务办公定位分析 产品定位方向 商务办公定位分析 规模推定 商务办公定位分析 卖点挖掘 商务办公定位分析 发展策略 商务办公定位分析 产品建议 商务办公定位分析 目标客户—商住/soho 商务办公定位分析 价格（售价）定位—商住/soho 商务办公定位分析 价格（售价）定位—写字楼 酒店定位分析 企业特征 发展特征 选址动机 新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公成本方面较传统办公物业提出了更高的要求 新兴客户群:新出现的企业群体的特征和对项目的影响 经济的发展使得不少新行业进入天津 高新技术产业收到国家大力扶持，新的政策催生新的产业，例如BPO行业 国外高新产业看好良好的资源优势 这些企业在其他地区已经发展成熟，在天津的起点较高 由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模 高新企业发展迅速，对物业规模的需求也增长较快 高新企业需求空间大，办公成本较高 高新企业工作特点和所需附属设施也不同于传统企业 这些企业还对人才、技术等资源具有较高要求，希望临近高等院校聚集区 企业特征 发展特征 选址动机 SOHO/商住类产品在空间、个性化和专享性方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因 特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对项目的影响 中小规模，私营或股份企业 其中有一些是咨询服务类企业 对办公环境具有特殊偏好的企业 这些企业发展平稳，多以固定客户为主要服务对象 服务的客户多以天津东部高新企业为主 对办公成本有较高需要 对办公空间有个性化创意需要 服务对象位于周边 特殊客户群 客户群类型： 中小规模，私营或股份企业 咨询服务类企业、销售代表处等 规模： 特殊客户群，面积多在100~300平方米之间 选址动机： 起步期、节省开支、空间需求、服务对象、特殊偏好 使用方式和支付能力： 一般会采用购买的方式 可以承担的售价大约在10000～15000之间 国内的发展 天津的发展 与写字楼产品的区别 随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。 SOHO在天津还只是雏形，随着天津北京经济中心的确立和滨海新区的政策的发展，天津的服务业将得到快速发展，咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求 可居家，可办公，首先满足基本居住的需求 对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间 24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式 最大卖点：传统写字楼是地段，SOHO是一种创意，一种工作方式 需要把握的市场要点 城市发展和产业发展 产品的雷同和不足形成的升级空间 区域行业产业发展趋势 突出的优势 交通的便利性 相对优势的区