2007年天津金地国际广场项目定位1.pptVIP

金地国际广场项目定位报告呈交: 金地地产 2007年11月 研究思路 服务内容 此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。 把握项目发展主题与方向 构建项目物业种类、功能及规模 明确各个物业产品类型及规模配比 明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议 提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等 为了达到上述目的，我们将分析以下内容： 分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性 研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。 选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势 研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位 为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析 在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 地块分析 地块位置 地块分析 地块分析 地块分析 地块可达性 地块分析 地块分析 地块分析 规划指标及地块形状 SWOT分析 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 经营型商业——租金情况 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 整体商业市场 1,864,300 267,000 905,500 691,800 规模 平方米 1.6～2.1 57 电器 16 42 数量 租金 元/天*平方米 类型 0.8～1.3 家具、建材 总计 0.8～1.6 超市 注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目） 家居建材 超市 电器 资料来源：CBRE 大型卖场 食品、日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前其布点已基本完成，05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区 家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似 家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。新进入的韩国易买得（E-Mart）扩张强劲 大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题 资料来源：CBRE 大型卖场 分布格局基本平衡，市场表现稳定 网点分布基本饱和 国际及全国性品牌占据较大市场份额 城市发展，新的社区建设为大型综合超市带来新的发展机遇 分布格局不够均衡 市场表现较为稳定 整体发展水平较低，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内其它有较大影响力的品牌 总量和分布格局上尚有发展空间 引进新品牌有较好的市场机会 大型超市 家电、家居 建材卖场 8 8 4 老城厢区域 赤峰道 法式风情区 意式风情区 泰达城 日式风情区 7 3 德式风情区 2 1 承德道 6 5 未来主要餐饮娱乐集中区域 中档 大众餐饮 大沽南路 7 中～高档 文化旅游餐饮 南市食品街 6 现有主要餐饮娱乐集中区域 档次 目标客户 位置 序号 大众餐饮和宴请 大众餐饮 休闲娱乐为主，酒吧比较密集 宴请为主，包括餐饮、酒吧 宴请为主，包括餐饮、夜总会 中～高档 友谊路 3 中档 永安路 4 中～高档 五大道 5 2 1 较高 上谷 较高 水上北路 大沽南路 水上北路 成都道 资料来源：CBRE 餐饮娱乐 1 5 2 7 4 3 6 1 2 4 7 8 5 6 天津餐饮娱乐正在进入高增长期，现有餐饮娱乐设施较为发达，需求旺盛 目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平方米以上的餐馆就有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆20余家 市区成规模的餐饮娱乐区域主要集中在水上区域、永安道及广东路、五大道、解放北路区域、南市食品街等 大型餐饮租金：1～3元/天/平方米，视位置、规模而定。大型餐饮娱乐场所以租为主 空置率普遍很低，招商周期短 未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。其优势在于：能够