2007年福建亿力淮安会展中心前期策划.pptVIP

福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报 提报简要 淮安城市概况 淮安房地产现状与特征 水渡口板块分析 淮安商业及办公市场分析 项目研判与定位 项目产品开发建议 营销推广策略 淮安城市概况 淮安，用什么让我们爱上你？ 幅原辽阔，人杰地灵 历史悠久，文化之乡 运河之都，九省通衢 民风淳朴，礼仪之乡 淮安城市概况 苏北大地上，新兴的工业城市 经济持续快速增长,经济结构进一步优化。 固定资产投资快速增长 消费市场稳中趋旺 居民生活水平稳步提高 淮安城市概况 淮安城市概况 近期宏观政策 土地增值税清算 央行上调存、贷款利率 物权法即将颁布 淮安房地产现状与特征 淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达100% 房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到 470048万元，同比去年增长34.29% 淮安房地产现状与特征 房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力 06年，全市完成房地产开发施工面积641万㎡,同比增长54.46%,新开工面积376万㎡ ,同比增长75.7%,竣工面积230万㎡,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万㎡ ,同比增长53.77%,新开工面积271万㎡ ,同比增长63.25%,竣工面积181万㎡ ,同比增长25.69%。 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主 市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大 开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土 不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确 房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商 ,行业整体水平不高 产品缺少创新性，同质化严重 换房需求，在购买需求所占比例较大 淮安房地产现状与特征 土地市场研究 土地出让市场良好,以住宅用地为主 住宅用地容积率普遍较高 住宅用地价格屡创新高 出让土地以,清河区和开发区为主 水渡口板块分析 水渡口板块分析 市场现状及特征 水渡口板块分析 未来发展趋势 住宅上市量巨大，市场竞争激烈 住宅产品类型以小高层、高层为主 高品质项目将陆续涌现 淮安普通住宅价格风向标 CLD呼之欲出 水渡口板块分析 知己知彼 百战不殆：本项目竞争对手分析 水渡口板块分析 淮海第一城 水渡口板块分析 河畔花城 水渡口板块分析 盛世名门 水渡口板块分析 香格里拉 水渡口板块分析 金马郦城 水渡口板块分析 越河地块 占地面积约410亩 容积率：不大于2.2 成交价格:5.96亿 楼面价：993元 水渡口板块分析 已售各竞争对手市场形象分析及营销手法 淮海第一城——淮安人心中最佳的居所 河畔花城——淮安人心中最具性价比的楼盘 香格里拉——淮安人最期待的住宅 盛世名门——名校、水岸、多层，物以稀为贵 水渡口板块分析 本项目客户调研分析 水渡口板块分析 本项目产品客户调研分析 水渡口板块分析 对本项目住宅物业思考 1）产品方面 建议采用新古典主义建筑风格 房型设计以100——130平米三房为主，在设计过程中充分考虑舒适性 在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业 2）配套方面 建议本案配置高品质会所。 建议本案配置高规格幼儿园、中小学。 建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。 ? 3）价格方面 建议本案以3000-3500元/平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案实现快速 去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。 4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场 淮安商业及办公市场分析 淮安商业现状 宏观 淮安整体商业环境良好 专业市场竞争激烈 招商工作未受重视 淮安商业及办公市场分析 淮安商业