2008年重庆建工白鹤林项目地块价值分析.docVIP

重庆建工白鹤林项目 地块价值分析与区域状况初探 主题：地块价值分析 委托方：重庆建工集团有限责任公司 执行方：重庆东禾广告有限公司 报告完成时间：2012年11月21日第一部分 地块特征分析 一、地块位置 二、地块土地性质综述 （一）、项目参数 项目用地红线图： 土地性质： 该地块现为工业出让。若需改变其用途，必须作竞价公示。 总用地面积（红线范围）： 13354.5㎡，合约20亩） 建设净用地： 因项目地块紧邻成渝高速公路，按市政规划要求，本地块作为成渝高速公路绿化带须保护性退让建筑红线由成渝高速公路中心线向用地纵深范围延伸至66米处，也即公路绿化将占用约4971㎡，实际建设可净用地面积仅为：8383.5㎡，合约12.56亩。 建筑规划： 容积率：＜4.5（因达不到公建控规指标，容积率审批在3.5－4范围） 建筑规模：33533㎡（容积率暂按4计算） 绿化率：＞25％ 建筑覆盖率：＜45％ （二）、地形条件与现状 地块形成: 本地块原为洼地，自建设成渝高速公路，切开原丘陵地，打通谢陈路，建设陈家坪转盘立交桥等系统工程之弃土回填，才形成本地块基地外的地平高差与临近高速路堡坎的现有地形特征（如图） 地块红线范围平面近似四边形，除南端与热水瓶厂接壤方向略微外凸呈弧线形外，几乎为正方形（参见红线图）。 地块地形（建筑红线内）: 据红线图与实地勘查，地块基地地形基本平坦；从区域现状看，地块除东向较平整外，其余三面均为低洼地带，高差大约在3－5米。地块地形相对西面．北面地势稍高。南向与热水瓶厂垃圾堆之间有一道污水排放沟，最大相对高差约10米。 地块现状: 地块无拆迁，由原市政工程弃土自然堆砌，但西、南、北三面均有较大的土石方回填；除北面有高速公路防护铁丝网隔离外，南面与热水瓶厂呈自然缓坡隔离、西面为临近厂区道路及围墙隔离。 地块上无特色植被，上空无高压电网，南面有热水瓶厂废弃烟囱。 地质条件: 地质条件凭知觉观察与重庆其他地区相比无特殊性（粘土为主），最后以相关勘测单位提供的资料为准。 （三）、市政配套设施 因地块紧邻城市主干公路和厂区，使本地块基本具备七通（电、气水、通讯、地下管网、有线电视、市政道路）等配套条件。 其他社会公众配套将待区域实地勘查后另行提供。 三、地块周边景观与人文环境 （一）、东面景观描述 东面主要为高新区（包括陈家坪转盘、南方花园片区）的城市景观，在高层可见平顶山的山际线和大公馆方向的繁华城市风景，为主要景观看面。近处陈家坪转盘，一城新界、西客站、华宇大厦、帝豪名都等建筑形体有现代特征，并不构成视觉污染，临近门面的杂乱将因大川傲达及一城两个项目的新建而改善。 （二）、北面景观描述 北面主要是华宇花园与南方花园D区的住宅区，近处为成渝高速公路隔离，高层远景有石桥铺以远的城市景观，不过20层以上有可能见到较远处的火葬场高烟囱。脉的绿色风景线。 （三）、南面景观描述 南面近处主要是已经停产的热水瓶厂区，建筑杂乱无章，旧老建筑较多为主要视觉抗性。高层景观可看到陈庹路快速干道 （四）、西面景观描述 近景主要为工厂家属区，建筑物陈旧且杂乱，高层远景可望见成渝高速路的绵延及中梁山山脉的绿色风景线。 （五）、地块周边人文环境 从地块周边的社会环境勘查结果看，人文环境原以厂矿家属区为主，但近年来正在发展中的高新区住宅区氛围值得重点关注，随着几大小区与周边各项目群形成的区域城市化发展进程，内迁科研院所和高新区聚集的IT业科技群，会逐渐拉动区域整体繁荣水平的大进步。相关政府机关、事业单位，效益良好的成长性企业会在2年内成为重庆白领阶层尤其活跃的区域之一。这从南方花园中的各种休闲娱乐的发展态势以及诸如“一城新界、达飞苑、新锐地带“等项目定位于年轻时尚精英阶层并得以畅销可以佐证。 四、地块环境与污染 （一）、水质、空气、土地（污染） 通过对附近居民的调查了解，地块位置的自来水来自重庆知名的和尚山水厂，符合国家标准水源，且因附近啤酒厂为用水大户，必须保证正常的水质，长期以来该区域没发生过重大饮水卫生事故。 由于地块相对热水瓶厂略低，若非超高层建筑，民用水的水压和抽水设备因无多大问题；地块南面、西面厂区绿化较好，同时与周边标高落差相对不大，场地较为开阔，地块空气流通通畅。据环境检测部门公布的数据，本区域空气环境指数基本上维持在国家、二级水平，适合居民居住与人们日常户外活动需要。 地块土质为城市基础设施建设开挖弃土，在地块上，部分庄稼植物生长良好，土质状况正常无污染。 （二）、噪音 工业区的状况因新的城市功能开发、新的交通干线、商业业态的形成，本地块的噪音环境也随之发生较大变化，加上传统工业的关停并转，工业噪音减弱，交通噪音与日俱增，成为本地块主要噪音来源。特别是成渝高速公路，虽然作为零公里的起点处，尚未形成真正意义的高速，其对住宅项