2008年通州房地产市场分析上.pptVIP

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 项目前期基础调研工作 住房支出比重与恩格尔系数 通州的恩格尔系数较低，说明人民生活水平较高。但住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平； 由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会增加，房地产有较大消费空间有待发展。 南通房地产投资逐年快速增长，特别是从05出现井喷现象，增长幅度均为222.5%；房地产开发进入新一轮开发阶段。 宏观市场总结 两大板块特征 典型楼盘分析——中瑾?世纪城 典型楼盘分析——江海?皇都 典型楼盘分析——首府名邸 典型楼盘分析——星湖?城市之星 典型楼盘分析——万豪公寓 通州各楼盘比较 通州在售楼盘户型主要集中在110-130 ㎡ 和150 ㎡左右，大户型在市场上整体销售良好。 地段在通州不是衡量价格的唯一标准。 2006－2007通州开发区出让土地明细 板块分析总结 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 总体而言，高档楼盘主打景观等外部资源和社区规模，对产品自身关注较弱． 户型：功能性为主，基本上方正实用，基本无创新．赠送面积较少，以凸窗主．一些大户型，户型结构布置不够紧密，空间浪费较严重．部分户型出现超大阳台，但其实用性不强． 建筑园林：基本以功能型为主，品质感不强，缺乏主题特色．尽管一些高档楼盘有一些主题园林的说法，但展示较少，推广流于空洞言语 配套服务：在高档楼盘少量配套会所．功能性为主，缺乏特色． 客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市社区 利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略 市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力 各板块主要楼盘： 主城区板块： 星湖城市之星 万豪公寓 开发区板块： 中瑾世纪城 江海皇都 首府名邸 中瑾世纪城 江海皇都 本项目 星湖城市之星 万豪公寓 首府名邸 项目概述： 占地：2.5万㎡ 总建筑面积：8万㎡ 产品类型：小高层、高层、联排别墅、商业 住宅部分共12幢小高层，四幢联排别墅 容积率：3.2 绿化率：0.56 销售价格：4200元/平方米左右 主力户型：3房130㎡以上 开盘时间：2006年 客户构成：多数为通州本地居民，主要为公务员，开发区高级员工，通州私营业主 营销推广途径：采用常规推广方式，户外，高炮，媒体和报纸 销售情况：为开发商自己销售，整体销售速度缓慢，预计今年年底结案，剩余少量房源，主要集中在项目第一排，剩余多为120平方米左右的三房。 项目概述： 建筑面积：32万㎡， 其中：5万㎡商业，26万㎡住宅。 产品类型：多层、小高层、高层、联体别墅、叠加别墅 容积率：1.45 绿化率：50% 开盘周期：项目分三期开发（在售二期和部分一期剩余房源） 主力户型：130-150㎡ 开盘时间：2006年12月18日 客户构成：多数为通州市公务员、私营业主、开发区高级员工、部分在市区改善居住条件的居民以及部分投资客 营销推广途径：网络，户外，高炮，媒体和报纸 借鉴之处：产品品质在整个通州属于比较高，产品细节比较到位，项目导视和昭示性较好，加上小区的物业管理给小区业主较高的尊贵感和安全感。 项目概述： 总建筑面积：90844㎡ 其中：宙辉五星级酒店34537㎡ 住宅:56307㎡ 住宅规划套数：280套 住宅户型面积：110-280 ㎡ 主力户型：150㎡左右 产品类型：高层、酒店公寓、商业 住宅部分共4幢高层，分二期开发，在售为二期 绿化率：49.57% 停车位：216 2007年 客户构成：私营业主、公务员、教师、通州返乡人员 营销推广途径：户外，媒体和报纸 销售情况：项目一期基本销售完毕，剩余为复式公寓房，二期主要以150平方米左右的大户型配合90-138的小户型为主，小户型销售相对缓慢 借鉴之处：良好的现场包装和销售展示 项目概述： 建筑面积：11万㎡ 产品类型：小高层、商业 住宅部分共14幢高层， 容积率：1.5 绿化率：45% 主力户型：80-120㎡ 销售价格：3600-3700元/㎡ 开盘时间：2006年 客户构成：通州市区原先居民以及通州下属区域为提升生活质量进行置业的客户，部分在通州做生意的客户 营销推广途径：采用常规推广方式 销售情况：项目销售至今主要剩余房源集中在90㎡和152㎡的两个户型，其余基本销售完毕 借鉴之处：产品设计和项目整体规划以及项目细节部分 项目概述： 占地面积：1万多㎡ 总套数：216户 产品类型：小高层、商业 住宅部分共3幢高层，其余是商业裙房 容积率：3左右 绿化率：30% 销售价格：3800-4800元/㎡ 主力户型：140-150㎡ 开盘时