处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题正当程序.docVIP

处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序 　　摘 要 房地产是当前普通百姓生活中最重要的财富之一，随着社会的发展、人口的增加，每年因为房地产产生的争议问题数不胜数，人民法院是解决房地产纠纷的重要机构，但由于法院在具体的房地产案件审理中对于行政诉讼、民事诉讼及民行交叉问题缺乏统一的标准，经常会出现一些矛盾，基于此，本文主要就房地产纠纷中行民交叉问题的正常程序进行分析讨论，这对于法院解决此类问题有着重要的意义 关键词 房地产纠纷 行政行为 民事行为 行民交叉 处理程序 作者简介：胡兴成，郑州铁路职业技术学院，副教授，研究方向：民商法、合同法、担保法 中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.227 司法的统一性、诉讼程序的协调性、裁判的唯一性是法治国家的重要标志。在对相关的证据进行举证、质证、认证的基础之上，人民法院按照国家民事诉讼法规定的法律法规对案件事实进行判断，并对民事主体的权益进行裁判即民事审判，按照国家行政诉讼规定的法律法规对行政行为的合法性进行判断、裁判即行政审判。由于现阶段我国的法律系统建设还不够完善，法院在解决各种刑事问题、民事问题、行政问题时常常会由于标准不统一导致一些矛盾，严重影响了司法机关的公信力及权威性，本文主要就房地产纠纷为主要研究对象，分析行政与民事交叉问题的常见程序 一、房地产纠纷中行政与民事交叉问题 具体的房地产纠纷之中既有行政行为又有民事行为，这两种行为关系十分密切，相互关联影响，合法的行政行为必须要建立在有效的民事行为的基础之上。房地产权利是一种对世权，需要进行公示，因此国家相关法律就房地产登记机关的地产登记工作有明确的指示，必须要公示房地产的所有权、他项权以及居住权，这一规定实际上体现了十分明显的行政干预的意味。房地产权属登记过程中，申请人将具有有效民事行为的相关资料整理收集起来提交给房地产管理机关，管理机关收到申请之后做出登记行为。这一过程属于可诉的具体行政行为，在行政诉讼的受案范围之内，但同时，申请材料均是有效的民事行为，各种民事行为之中很容易出现纠纷，因此，这属于民事诉讼的受案范围，民事行为与行政行为存在交叉是十分常见的问题，因此法院在进行民事审判的过程中难免会涉及到行政行为，反之亦然 （一）与行政行为有关的民事诉讼 1.房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同签订之后因为各种各样的原因经常会出现一房多卖、房屋的性质存在分歧、房屋的实际面积与合同中标明的面积不符等等纠纷 2.抵押合同纠纷诉讼。房地产抵押是现阶段十分常见的一种行为，房屋所有人面对财务危机时常常会将房屋抵押给银行，我国担保法规定，当债务人因外界或者自身原因没有按时履行债务时，债权人有权利依照相关法律法规将债务人抵押的房地产拍卖或者折价，变卖之后得到的价款优先补偿债务人欠款。实际的房地产抵押过程中，如果债务人没有履行债务，可以由第三人作为抵押人向法院提出诉讼，这本身属于民事审判，但诉讼过程中抵押权人必须要提供他项权证，这其中又会牵扯到行政行为 3.夫妻财产分割纠纷诉讼。新婚姻法出台之后，国家对于夫妻双方的财产问题有了明确的规定，但总体而言，不动产的立法还不够完善。现阶段，大多数家庭在登记房屋的权属时都是以夫妻双方中的一方的名义进行，一旦夫妻双方感情出现危机，房产署名方可以持房产证处理房产，转移登记，这必然会产生财产分割纠纷，现阶段民事诉讼之中一个十分重要的问题即如何确认房地产权属登记这一行政行为 4.继承纠纷诉讼。房地产继承过程中经常会产生这类纠纷，如果纠纷发生在房地产权属转移登记之前，该纠纷属于民事诉讼，反之则属于民事与行政交叉问题 5.赠与纠纷诉讼。合同法中明确规定，除了公益捐赠之外所有的赠与合同都属于实践性合同，必须实际交付之后合同才会生效，不动产赠与生效则以产权转移登记为准，但由于现阶段二手房交易赋税有所增加，部分百姓为了规避税收，采用虚假赠与的手段进行房屋的买卖，一旦出现纠纷产生民事诉讼，法院就需要判断这一行为是属于赠与还是买卖，需要认定权属登记行为的效力 6.侵权诉讼。百姓的土地使用权及房屋所有权受到侵害时可以提出诉讼在，和本身属于民事案件，但土地侵权纠纷审理的过程中，法院可能会遇到一些行政行为，比如《建筑工程规划许可证》，房屋侵权纠纷审理过程中可能会遇到房屋所有权证等等问题，这些属于行政行为 7.互换纠纷诉讼。出于房屋的楼层、位置、实际的用途等等因素考虑，房屋所有权人可能还会通过无差价或差价的形式交换不动产，这一过程主要通过相关的合同进行约定，然后由房屋交换双方前往房地产登记机关提交不动产转移申请，但在实际的操作过程中，经常会因为房屋的质量、差价等等问题产生纠纷，当事人向法