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中国地产融资问题研究（上）2004-10-27 10:33:22 　 　 作者：中国人民银行上海分行课题组 ??? 摘要：随着房地产金融的发展壮大，地产融资作为一种独立房地产融资品种，其重要性日益显现。重点对我国地产融资的发展现状、思路、监管等问题进行探讨，并提出了一些针对性建议。 ? 　　地产融资属于房地产融资的总范畴。随着我国房地产市场的日趋成熟和金融体制改革的不断深入，房地产金融也不断发展壮大。随着我国土地产权制度的改革，地产成本占整个房地产成本的比例越来越高，土地使用权流转所产生的融资需求明显上升，地产融资作为一种独立的房地产融资品种，其重要性日益突出.因而，研究我国地产融资的发展现状、思路、监管等问题，对于政策部门制定合理的地产融资政策有着重要的指导意义。 ? 1、地产融资问题的提出 ? (或使用权，视一国土地制度的不同而定)或整理土地而产生的。在土地可以市场化流转的情况下，购买土地使用权必然需要大量的资金，企业购买土地使用权的过程中也就相应的产生了融资需求，与之相伴，金融机构涉及地产的业务也逐渐增加。 ? (1)非房地产企业基建用地产生的资金需求，目前这类融资主要体现在基建贷款、项目融资方面，很难准确预计其地产融资金额。(2)房地产开发企业、开发区土地开发的地产融资需求。当前，土地使用权投资占有房地产开发项目投资相当高的比重，有些城市甚至达到40%-50%，在房地产市场日趋活跃的情况下，这类融资已成为地产融资的主体。(3)土地储备部门的土地融资需求。近年来土地收购、储备、转让机制已在全国，特别是大中城市逐步建立，土地储备部门为调控土地市场而购买土地使用权的融资需求不断增加，作为政府的调控机构，土地储备部门的自有资金一般不会太多，其购买储备土地也主要依靠外部融资。近年来，金融机构已对土地储备部门发放了一定数量的土地储备贷款，但由于缺乏相应的管理办法和政策，土地储备融资存在一些令人担忧的问题。因而，探索研究制定符合国情的土地金融介入办法，借鉴目前国际上“土地银行”的成功经验，拓宽融资、筹资的渠道，使土地储备机构真正成为土地的调控器已势在必行。 ? 90年代初期北欧国家房地产泡沫破灭引起的北欧三国银行危机、日本泡沫经济破灭后地价暴跌导致的巨额不良贷款、以及东南亚金融危机等。而我国1992、1993年期间出现的“房地产热”，在个别地区和城市，也出现了典型的地产泡沫现象，导致地产价格暴涨暴跌、商品房大量积压、土地闲置严重，最终反映为银行资金大量沉淀在房地产项目上。 ? ? 　　2、我国地产融资现状 ? 80年代以来，经济已进入起飞阶段，这一时期是经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求量大的时期，也是地价和土地融资需求快速上升的时期。近年来，我国地产融资取得了较大发展。 ? 2.1 我国地产融资的主要形式 ? ? 　　从融资方式上，地产融资可分为直接融资和间接融资。直接融资主要表现为房地产公司通过上市进行融资。据统计，目前在我国约有27000多家房地产企业，其中只有50多家企业实现了在证券市场上市融资，与一千多家上市企业相比，比例不算高；据不完全统计，房地产上市公司从1993年-2001年在股票市场筹集的资金(包括新发、增发、配股等)金额分别为35亿元、16亿元、13亿元、9亿元、57亿元、18亿元、11亿元、13亿元和21亿元，9年来共筹资193亿元，相对于1万多亿元的房地产贷款，房地产企业从股票市场筹集的资金相当少。地产融资的方式主要是通过金融机构进行间接融资，下文对地产融资现状的分析侧重点是我国地产贷款问题。 ? 2.2 我国地产融资的发展状况 ? 1.地产贷款总量增长较快。据不完全统计，2002年6月末，我国各类地产贷款余额为572.01亿元，比2001年末增长59.3%，大大高于同期人民币贷款的增长率。地产贷款占商业银行房地产贷款的比例随之增长，从2001年末的3.0%上升到2002年6月末的4.2%。保守估计，2003年末全国地产贷款余额在1000亿元以上。在我国部分地区，地产贷款增加速度更快，如东部沿海某市1999年至2001年期间，地产贷款年均增幅达到216%，地产贷款占房地产贷款的比例从1999年的2.9%逐步上升到2000年的5.4%、2001年的7.8%。近年来地产贷款更是显出快速增长态势。 ? 2.地产贷款结构状况。从目前地产贷款的发放对象看，全国土地储备机构贷款、园区地产贷款、房地产商地产贷款基本上三分天下，2002年6月末，上述三项贷款余额分别为235.1亿元、150.8亿元和186.2亿元，分别较2001年底增长57.0%、36.6%和57.3%。期限上，地产贷款以短期为主，2002年6月末的各项地产贷款余额中，1年以内的短期贷款占69.2%；但园区地产贷款中中长期贷款占比较高，2001