第六章 城市规划与房地产开发.ppt

第六章 城市规划与房地产开发 一、城市规划的作用和任务 （一）城市规划的作用 1.城市规划的含义 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。 2.城市规划区的概念 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 3.城市规划管理 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。1989年12月全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道。 4.城市规划的特征 (1) 具有很强的法律性和政策性 (2) 具有严密的科学性和深远的战略性 (3) 具有鲜明的地域性 (4) 具有鲜明的个性特征 5.城市规划的作用 (1) 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据 (2) 城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础 (3) 城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段 （二）城市规划的任务 1.城市规划的任务 城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点河建设条件，部署城市体系，合理确定城市在规划期内经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有序地、协调地发展。 2.城市规划的层次 按照《中华人民共和国城市规划法》的规定，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公用设施建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。 随着城市建设发展对城市规划的要求越来越高，城市规划开始向3个阶段和5个层次的规划体系转变，即城市总体规划和次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图。 (1) 城市总体规划 城市总体规划是在较长的时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。 (2) 城市分区规划 城市分区规划是在总体规划的基础上，对区域土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，以便与详细规划很好地衔接。 (3) 城市详细规划 城市详细规划是在城市总体规划和分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设做出的具体规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两类。 3.城市规划的内容 (1) 城市总体规划的内容 城市总体规划的内容包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。 (2) 城市分区规划的内容 城市分区规划的内容包括：在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界限，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和纵向关系；原则确定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。 (3) 城市详细规划的内容 控制性详细规划的内容包括：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。 修建性详细规划的内容包括：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设做出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。 二、城市规划与其他规划的关系 （一）城市规划的动态变化 1.城市总体规划和详细规划在实施过程中会有所变化 2.开发项目的建设会改变城市规划原有条件 （二）城市规划与其他规划的关系 1.城市总体规划应当与国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调 2.土地开发利用总体规划必须服从于城市规划 三、城市规划建设用地的分类 按照建设用地的主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市建设用地分为以下六类： （一）