2010年8月绵阳渝阳·圣水明珠项目营销策划案.ppt

三、项目二期营销核心问题思考 涪城区成交均价高于绵阳市成交均价。均价虽然在12月初有继续上扬的动作，但是从趋势线分析来看，预计后期会有所调整。 不管绵阳市还是涪城区，成交均套面积都开始下降。 低于100平方的小户型成交比例上升。 涪城区的市场份额趋势在上升。说明： 市民购房选择的区域属性基本以地段、配套、交通为前提条件。 但是涪城区的市场份额绝对值不高，说明： 市场中存在区域竞争。各个区域有各自对应的群体。 问题一：好卖的卖完了，不好卖的还在那里 剩余户型主要集中在1号楼、4号楼的1号房与6号房，面积约125㎡左右。 其他剩余产品主要集中2、3号楼的高楼层。 问题具体体现： 1、剩余朝向、面积过大、户型设计（厨房动线不合理、有暗室）存在问题。 2、剩余高楼层因楼差定价不合理导致总价过高。低楼层楼差小、高楼层楼差高，这是没有经验、不考虑实际情况的“学院派定价方法”。 3、销售控制工作未做好。未能控制户型去化配比。 4、户型摆放不考虑位置因素才会导致好房子在好位置变得更好。差房子在差位子变得更差。 问题二：价格体系混乱，涨价周期和幅度随心所欲，说服力不强 定价体系不合理，没有一套完整的定价。导致价格的增长混乱，